外国人が日本で民泊事業を始めるには？ 在留資格と住宅宿泊事業届出の実務手続きを行政書士が詳しく解説

訪日外国人観光客（インバウンド）の増加に伴い、日本国内における民泊事業（住宅宿泊事業）への関心は年々高まっています。近年は、日本在住・海外在住を問わず、外国人オーナーが日本で民泊ビジネスを立ち上げるケースも増加しています。

しかし、外国人が日本で民泊事業を行う場合、日本人が開業する場合と比べて、 ① 在留資格（ビザ）上の要件と ② 民泊制度に基づく許認可・届出手続き という二つの法的側面を同時に満たす必要があり、事前準備を誤ると「不法就労」や「無許可営業」と判断されるリスクもあります。

行政書士法人塩永事務所では、熊本県をはじめ九州全域において、外国人起業家・事業者の皆様の在留資格申請と各種許認可手続きを一貫してサポートしています。

本記事では、外国人の方が日本で民泊事業を立ち上げる際に必要となる在留資格の考え方、民泊制度の選択、住宅宿泊事業届出の流れ、そして実務上の注意点について、行政書士の視点から分かりやすく整理して解説します。

1. 外国人が民泊事業を始めるための「2つの必須要件」

外国人が日本で民泊事業を営むためには、次の2つの要件を必ず満たす必要があります。

1. 在留資格（ビザ）の要件 日本で事業を営むことが認められる、適切な在留資格を取得・保持していること。
2. 民泊の許認可・届出の要件 住宅宿泊事業法（いわゆる「民泊新法」）、旅館業法、特区民泊制度など、事業形態に応じた法令に基づき、必要な届出・許可を完了していること。

いずれか一方でも要件を満たしていない場合、

• 事業を開始できない
• 実際に営業した場合、「不法就労」「無許可営業」として行政処分や刑事罰の対象となる可能性がある

ため、在留資格と許認可の両方をセットで検討することが不可欠です。

2. 民泊事業に必要となる在留資格（ビザ）

2-1. 就労制限のない在留資格（そのまま事業経営が可能）

日本で民泊事業を経営・運営するためには、原則として就労制限のない在留資格、または事業経営が認められる在留資格を有している必要があります。

次の在留資格をお持ちの方は、在留資格上の就労制限がないため、原則としてそのまま民泊事業を開始することが可能です。

• 永住者
• 日本人の配偶者等
• 永住者の配偶者等
• 定住者

これらの在留資格は、事業内容に制限がなく、会社経営・個人事業主としての活動も認められるため、民泊事業の開業に適しています。

2-2. 経営活動が認められる在留資格（新規取得・変更が必要）

上記の就労制限のない在留資格をお持ちでない場合、一般的には「経営・管理」の在留資格を新たに取得するか、現在の在留資格から「経営・管理」への在留資格変更を行う必要があります。

「経営・管理」ビザの主な要件

「経営・管理」ビザを取得するためには、概ね次のような要件を満たす必要があります。

• 独立した事業所（オフィス）の確保 日本国内に、事業を行うための独立した事業所（オフィス・店舗等）が存在していること。 ※単なるバーチャルオフィスや、居住実態のない住所のみでは認められない場合があります。
• 一定規模以上の事業投資 一般的な目安として、
  • 資本金（出資金）500万円以上を用意して会社を設立する、 または
  • 2名以上の常勤職員を雇用して事業を運営する ことが求められます。
• 具体的かつ実現可能性の高い事業計画書の作成 事業の内容、収支計画、ターゲット顧客、運営体制などを具体的に記載した事業計画書を作成し、入管庁に対して事業の継続性・安定性を説明する必要があります。

※「短期滞在」や「技術・人文知識・国際業務」などの在留資格のまま、自身で民泊事業を経営することは認められません。 これらは、あくまで特定の業務従事や滞在目的に限定された在留資格であり、独立した事業経営は在留資格の範囲外となります。

海外在住のオーナーが日本で民泊物件を保有・経営する場合

海外に居住したまま、日本国内に民泊物件を保有し、事業を行いたいケースもあります。この場合、

• 日本国内に居住する共同経営者や協力者（日本居住の代理人）を確保し、
• 日本側の経営主体として「経営・管理」ビザを申請する などのスキームを検討する必要があります。

在留資格の要件は個々の事情によって判断が分かれるため、事業計画の段階から専門家に相談しながら進めることが重要です。

3. 民泊の制度選択（住宅宿泊事業法・旅館業法・特区民泊）

日本で民泊を運営するための法的枠組みは、主に次の3つに分類されます。 物件の立地、事業規模、ターゲット顧客、営業日数などに応じて、最適な制度を選択する必要があります。

多くの新規参入事業者は、 「① 住宅宿泊事業（民泊新法）」の届出を選択し、一般的な民泊として運営を開始するケースが多く見られます。

4. 住宅宿泊事業（民泊新法）の届出手続きの流れ

ここでは、最も利用されることの多い住宅宿泊事業（民泊新法）の届出手続きについて、具体的なステップを整理します。

4-1. 物件・立地要件の確認

まず、対象となる物件が住宅宿泊事業の要件を満たしているか、立地条件を含めて確認します。

• 用途地域・自治体条例の確認 物件所在地の用途地域（住居専用地域、商業地域など）や自治体独自の条例により、
  • 営業可能な期間
  • 営業可能なエリア が制限されている場合があります。事前に市区町村・都道府県の担当窓口で確認することが重要です。
• マンション管理規約の確認（分譲マンションの場合） 分譲マンション等の区分所有建物では、管理規約で「民泊禁止」「宿泊施設としての利用禁止」と定められている場合があります。 管理規約で禁止されている場合、届出を行うことはできません。
• 賃貸物件の場合のオーナー承諾 賃貸物件を民泊として利用する場合、
  • 賃貸人（オーナー）からの「民泊（転貸）利用の承諾書」 を取得することが必須となります。 通常の賃貸借契約のまま無断で民泊運営を行うと、契約違反となり、トラブルの原因となります。

4-2. 設備要件・消防設備等の整備

次に、物件の設備が住宅宿泊事業法および消防法令の要件を満たしているかを確認し、必要な整備を行います。

• 住宅要件の確認 住宅宿泊事業として認められるためには、
  • キッチン
  • バスルーム
  • トイレ
  • 洗面設備 の4点設備が揃っていることが必要です。
• 消防設備の設置・消防署との協議 消火器、自動火災報知設備、誘導灯など、必要な消防設備の設置について、管轄の消防署と事前に協議を行い、
  • 「消防法令適合通知書」 を取得します。 物件の構造や規模によって必要な設備が異なるため、早い段階で消防署に相談することが重要です。

4-3. 管理形態の決定（家主同居型 vs 家主不在型）

住宅宿泊事業には、主に次の2つの管理形態があります。

• 家主同居型 オーナーが届出住宅に居住しながら、同じ建物内で民泊事業を行う形態。
• 家主不在型 オーナーが届出住宅に居住せず、物件のみを民泊として運営する形態。

特に注意すべき点は、 オーナーが届出住宅に同居しない「家主不在型」で運営する場合、 法律上、国土交通省に登録された「住宅宿泊管理業者」への管理委託が義務付けられているということです。

家主不在型での運営を検討している場合は、事前に信頼できる住宅宿泊管理業者を選定し、管理委託契約を締結する必要があります。

4-4. 必要書類の収集・届出書の作成

届出に際しては、次のような書類を準備します。

• 誓約書
• 定款・登記事項証明書（法人の場合）
• 物件の平面図
• 消防法令適合通知書
• 欠格事由に該当しない旨の書類（暴力団関係者でないこと等）

外国籍の方の場合、これに加えて、

• 本国の公的機関が発行した証明書類 （身分証明書、役員・本人の欠格事由非該当証明書など）
• 上記書類の正確な日本語訳

の添付が求められる場合があります。 日本語訳は、内容の誤訳があると審査に影響するため、専門的な翻訳が望ましい場面も多くあります。

4-5. 民泊制度運営システムからの電子届出

住宅宿泊事業の届出は、原則として、入管庁や国土交通省が連携する「民泊制度運営システム」を通じて、都道府県（または保健所設置市）へ電子申請で行います。

• 必要事項を入力し、各種書類を添付して申請
• 審査の結果、不備がなければ「届出番号」が発行
• 届出番号が付与された後、住宅宿泊事業として営業開始が可能

となります。

5. 外国人事業者が特に注意すべき実務上のポイント

外国人オーナーが民泊事業に参入する場合、日本人オーナーと比べて、次のような点に特に注意が必要です。

5-1. 本国書類の取得と日本語訳

在留資格申請や民泊届出において、母国から取り寄せる公的書類（身分証明書、役員・本人の申告書、欠格事由非該当証明書など）が必要となるケースがあります。

これらの書類には、

• 内容を正しく反映した日本語訳
• 場合によっては公的な認証（アポスティーユ等）

が求められることもあり、 取得に時間がかかることが多いため、早めの準備が重要です。

5-2. 緊急時対応・多言語での標識・案内整備

民泊事業では、宿泊者（ゲスト）の安全確保と近隣住民とのトラブル防止のため、次のような体制整備が求められます。

• 避難経路の案内表示
• 火災・地震等の緊急時の行動指針の掲示
• 近隣住民からの苦情・問い合わせ窓口の設置

これらは、日本語だけでなく、 英語その他の外国語による案内表示・説明書の整備が望ましく、インバウンド対応としても重要なポイントです。

5-3. 継続的な各種報告義務（2か月ごとの定期報告）

住宅宿泊事業法では、営業開始後も、次のような定期報告義務が課されています。

• 2か月ごとに
  • 宿泊者数
  • 宿泊日数 などを所管行政庁へ報告

この報告を怠った場合、

• 行政からの指導
• 場合によってはペナルティ（業務停止命令等）

の対象となることがあります。 事業開始後も、継続的な法令遵守体制を維持することが不可欠です。

6. 行政書士法人塩永事務所による民泊立ち上げトータルサポート

外国人の方が日本で民泊事業に参入する場合、 「在留資格（ビザ）の手続き」と「民泊の許認可手続き」を並行して進める必要があり、両者を一体として設計する専門的な知識と経験が求められます。

行政書士法人塩永事務所では、次のようなトータルサポートを提供しています。

• 「経営・管理」ビザ等の取得・在留資格変更手続きのサポート
• 物件の要件確認 （用途地域・自治体条例・建築基準法・消防法の事前確認）
• 消防署との事前協議・消防法令適合通知書の交付申請のサポート
• 住宅宿泊事業（民泊新法）届出・旅館業許可申請の書類作成・申請代行
• 信頼できる住宅宿泊管理業者のご紹介・連携支援

熊本県内はもちろん、 福岡・佐賀・長崎・大分・宮崎・鹿児島・沖縄など、九州全域の事業者様からのご相談に対応しております。

オンライン面談にも全面対応しておりますので、 海外在住の方や遠方の方も、日本に来る前の段階からご相談いただくことが可能です。

お問い合わせ・ご相談窓口

日本での民泊事業立ち上げをご検討中の外国人オーナー様・法人様は、ぜひ一度、行政書士法人塩永事務所へご相談ください。

• 法人名： 行政書士法人塩永事務所
• 所在地： 〒862-0950 熊本県熊本市中央区水前寺1丁目9-6
• TEL： 096-385-9002
• E-mail： info@shionagaoffice.jp
• 対応エリア： 熊本県・福岡県・佐賀県・長崎県・大分県・宮崎県・鹿児島県・沖縄県（九州全域）

在留資格と民泊許認可の両面から、安心して事業をスタートできるよう、実務に即したサポートをご提供いたします。