不動産業界の皆様へ
2026年以降に求められる行政手続き対応とコンプライアンスの重要性
不動産業界は、2026年を目前に、行政手続きの高度化とコンプライアンス対応の強化という大きな転換期を迎えています。特に、空き家対策、相続土地国庫帰属制度、こども性暴力防止法（日本版DBS）の3分野では、行政書士をはじめとする専門家との連携が、実務上いっそう重要になっています 。
これらの制度改正・制度運用の強化は、所有者不明土地の増加抑制、空き家の適正管理と利活用、子どもの安全確保を目的としており、不動産の仲介・管理・開発・再生の各場面に直接影響を及ぼします 。
以下、2026年時点で押さえておきたい4つのポイントを整理します。
1. 空き家対策の強化と用途転換の実務
改正空家等対策特別措置法の施行により、自治体は「管理不全空家等」に対しても、指導・勧告などの早期対応を行いやすくなりました。熊本県内でも、空き家の放置による倒壊・景観悪化・周辺環境への悪影響を防ぐため、自治体による調査や是正指導の動きが進んでいます 。
特に重要なのは、特定空家等に至る前の段階から、所有者に対して改善を促す運用が強化されている点です。勧告を受けた場合には、固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性があるため、早期対応が税負担の増加防止にもつながります 。
また、空き家を民泊、福祉施設、飲食店、賃貸住宅などへ転用する場合には、用途変更、建築確認、開発許可、都市計画法上の制限確認など、複数の行政手続きが必要になります。
行政書士は、こうした法適合性の確認や申請書類の作成支援を通じて、空き家を「負動産」から収益化可能な資産へ転換する実務を支えます。
2. 相続土地国庫帰属制度の定着
相続登記の義務化に続き、相続土地国庫帰属制度は、相続等で取得した土地を一定の要件のもと国庫に帰属させる仕組みとして定着しつつあります。制度自体は2023年に施行されており、2026年は実務上の認知と活用がさらに進む段階にあります 。
この制度は、売却が難しい土地や、管理負担の大きい土地を抱える相続人にとって有効な選択肢です。ただし、建物のある土地、境界に争いのある土地、土壌汚染がある土地などは、承認を受けられない場合があります 。
また、申請には一定の負担金が必要であり、土地の状況によっては費用面の検討も欠かせません 。
不動産実務では、司法書士が相続登記を担い、行政書士が申請書類や関連書類の作成支援を行うなど、役割分担を明確にした連携が重要です。
3. 日本版DBSと賃貸・管理実務
こども性暴力防止法、いわゆる日本版DBSは、学校設置者や民間教育保育等事業者に対して、子どもと接する業務に従事する人の性犯罪歴確認や防止措置を求める制度です。施行は2026年度中が予定されており、教育・保育・学童・スポーツ・児童向けサービスに関わる事業者の実務に影響します 。
不動産の賃貸・管理の現場では、学習塾、学童保育、児童向け施設などの入居審査において、事業者が制度対応を整えているかどうかが、安心して貸せる相手かを判断する材料になります 。
制度対応には、申請、体制整備、従事者への周知、相談窓口の整備、記録管理など、継続的な運用が必要になります 。
行政書士は、認定申請や体制整備に関する書類作成支援を通じて、事業者の制度対応を後押しできます。
4. 行政書士法改正と適法な分業
行政書士法の改正により、無資格者による官公署提出書類の作成や、これに準ずる業務への関与に対するコンプライアンス意識が一層求められるようになっています。結果として、不動産業界でも、許認可関連業務を適法に分業する流れが強まっています。
農地転用、開発許可、用途変更、車庫証明などの手続きは、名目のいかんにかかわらず、実質的に書類作成や申請代行に当たる行為であれば慎重な整理が必要です。
そのため、不動産業者が自社内で抱え込むのではなく、行政書士へ外部委託し、法令に沿った形で対応する体制づくりが重要になります。
適法な分業は、法的リスクの回避だけでなく、顧客に対する説明責任の明確化にもつながります。
結び
これまで付随業務と見られがちだった行政手続きは、今や不動産取引の安全性、顧客満足度、事業継続性を左右する重要分野になっています 。
空き家対策、相続土地の整理、子どもの安全確保に関する制度対応、そして許認可業務の適法な運用において、行政書士は不動産業界にとって実務上欠かせないパートナーです。
法改正への対応や複雑な許認可手続きでお困りの際は、ぜひ当事務所へご相談ください。
行政書士法人 塩永事務所
（認定経営革新等支援機関・登録支援機関）
熊本市中央区水前寺1-9-6
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