【熊本の開発許可手続き】申請の流れ・要件・必要書類・報酬費用を行政書士が徹底解説

行政書士法人塩永事務所｜熊本の都市計画法・開発許可申請サポート

「市街化調整区域の土地に自宅や事業用店舗・工場を建てたい」「農地や山林を造成して分譲宅地・資材置場・太陽光施設にしたい」「既存建築物の用途を変更して事業を行いたい」

このような土地活用や建築・造成行為を行う際、都道府県知事または指定市町村長から受けなければならないのが都市計画法第29条に基づく「開発許可」です。

開発許可は単に申請書を提出するだけでなく、「市街化調整区域での立地要件（法第34条）のクリア」「道路・排水などのインフラ整備基準」「農地法・建築基準法など他法令との同時調整」など、高度な専門知識と綿密な行政交渉が求められます。

行政書士法人塩永事務所では、開発許可の要否判定から事前協議、関係機関調整、申請代行、他法令（農地転用等）の一括対応までサポートを行っております。

こんなお悩み・ご相談はありませんか？

• 市街化調整区域の土地を購入・相続したが、建物を建てられるか分からない

• 開発許可（都市計画法）と農地転用（農地法）を同時並行で進めたい

• 熊本市役所や各地域振興局（県）との事前協議・打合せの進め方が分からない

• 行政書士・土地家屋調査士・設計事務所の連携をスムーズに一括依頼したい

👉 開発許可・土地活用のご相談はこちら｜TEL: 096-385-9002

目次

1. 開発許可（都市計画法第29条）とは？

2. 開発許可が必要となる対象規模・行為（熊本県・熊本市）

3. 市街化調整区域で建築が認められる主な要件（立地基準）

4. 開発許可申請の全体フロー（6ステップ）

5. 申請に必要な書類・図面一式

6. 行政書士報酬・審査手数料（費用目安）

7. 行政書士法人塩永事務所の強み

8. ご相談・お問い合わせ窓口

1．開発許可（都市計画法第29条）とは？

開発許可とは、主として「建築物の建築」または「特定工作物の建設」の用に供する目的で行う「土地の区画形質の変更（開発行為）」について、都市計画法に基づき行政の許可を受ける手続きです。

「土地の区画形質の変更」の3要素

1. 区画の変更：道路や水路の新設・廃止・組替え等により、土地の区割りを変更すること。

2. 形の変更：切土・盛土（一定規模以上）により土地の物理的形状を変更すること。

3. 質の変更：農地や雑種地、山林などを「宅地」として利用するために土地の性質を変更すること。

2．開発許可が必要となる対象規模・行為

開発許可の要否は、土地が所在する「都市計画区域の区分」と「開発エリアの敷地面積」によって異なります。

熊本県内（熊本市等）における開発許可の基準面積

都市計画区域の区分	開発許可が必要となる規模	備考
市街化区域	1,000㎡以上の造成・建築行為	熊本市等では条例等で厳格化される場合があります
市街化調整区域	原則、面積に関わらずすべて対象	小規模な建築であっても開発許可（または第43条建築許可）が必要
非線引き都市計画区域	3,000㎡以上の造成・建築行為	阿蘇市・人吉市などの一部区域
都市計画区域外	10,000㎡（1ヘクタール）以上	山林開発等

※熊本市は指定都市のため「熊本市長」許可、その他の熊本県下の市町村は「熊本県知事（各広域本部・地域振興局長）」許可となります。

3．市街化調整区域で建築が認められる主な要件（立地基準）

市街化調整区域は「原則として開発・建築を抑制する地域」であるため、法第34条各号に定める立地基準（適法な理由）に該当しない限り許可は下りません。

主な立地基準の例（都市計画法第34条）

• 分家住宅（第34条1号等）：地元に長年居住する農家等の子弟が自己の住宅を建築する場合

• 沿道サービス施設（第34条9号）：国道・県道等の沿道で、ガソリンスタンドやドライブイン等を設置する場合

• 日常生活に不可欠な店舗等（第34条1号）：周辺住民が利用する小規模な店舗・医療施設等

• 既存集落内の工場・事業所（条例要件等）：地域経済に寄与する事業施設

• 提案型市街化調整区域制度（条例制定区域）：自治体が指定した区域内での特定の開発

4．開発許可申請の全体フロー

開発許可の手続きは、開発区域の指定権者（熊本市は「熊本市都市建築局」、それ以外の熊本県下は「各広域本部・地域振興局」）と事前調整を行いながら進めます。

5．申請に必要な書類・図面一式

開発許可申請では、書類だけでなく精度が高い計画図面（設計図）が不可欠となります。

• 開発許可申請書（様式第1号）

• 資金計画書・収支計画書

• 申請者および所有者の資格証明・登記簿謄本・公図

• 法第32条に基づく公共施設管理者の同意書・協議書

• 位置図・区域図・現況図

• 土地利用計画図・造成計画平面図・断面図

• 給排水計画図・構造計算書（擁壁・造成等）

• 農地転用許可書（または同時申請書）

6．行政書士報酬・審査手数料

開発許可に関する費用は、「①当事務所の行政書士報酬」「②自治体へ納める審査用実費（証紙代等）」「③他法令連携・図面作成費用」で構成されます。

① 行政書士報酬目安（税込）

手続き区分	業務内容・規模の目安	報酬額目安（税込）
建築許可申請（法第43条）	造成工事を伴わない市街化調整区域での建築（分家住宅等）	198,000円〜
小規模開発許可（住宅用）	敷地面積1,000㎡未満の自己用住宅などの造成・建築	330,000円～
中規模開発許可（事業用）	店舗・事務所・工場・医療施設等の造成開発	550,000円～
大規模開発許可・太陽光等	10,000㎡以上の造成開発・太陽光発電施設等	880,000円〜（個別お見積もり）

主なオプション・加算項目（必要な場合）

• 公共施設管理者協議（法第32条協議）：＋55,000円〜

• 開発審査会（特例許可案件）の理由書作成：＋110,000円〜

• 農地転用許可（第5条等）同時申請セット割引：上記金額に＋88,000円〜（単体申請よりお買い得です）

② 自治体行政手数料（証紙代等の実費）

行政審査用手数料は、敷地面積や自己用／事業者用によって熊本県・熊本市の条例で一律に定められています。

• 自己の居住用（小規模開発）：6,000円〜20,000円程度

• 自己の業務用（店舗・工場等／1,000㎡未満）：約30,000円〜50,000円程度

• 主として店舗・住宅等の建築目的（1,000㎡〜10,000㎡）：約100,000円〜200,000円前後

(※測量代、造成図面作成代等の提携土地家屋調査士・設計事務所費用は別途お見積もりとなります。)

7．行政書士法人塩永事務所の強み

1. 農地転用・都市計画法のワンストップ対応

   「開発許可だけ」「農地転用だけ」ではなく、土地活用にかかわる許認可を総合的にアセスメントし、最短スケジュールを提示します。

2. 設計事務所・土地家屋調査士等との密接な連携

   開発許可に必要な測量図や技術的設計図面の作成において、経験豊富な提携専門家とワンチームで連携対応いたします。

3. 熊本県内各地の運用に精通

   熊本市、菊陽町、合志市、大津町、益城町など、半導体関連（TSMC周辺）も含めた熊本県内主要エリアの土地開発・許認可実務に対応しています。

8．ご相談・お問い合わせ

開発許可は、工事や土地購入の契約を結んだ後に「実は建物が建てられない土地だった」と判明した場合、甚大な不利益を被るリスクがあります。土地の購入・契約・造成に着手される前の早期相談が不可欠です。

地番がわかる公図や登記事項証明書をお手元にご準備の上、お気軽にご相談ください。

📞 開発許可・土地活用のご相談窓口

行政書士法人塩永事務所

所在地：熊本県熊本市中央区水前寺1-9-6

電話番号：096-385-9002

受付時間：平日 9:00〜18:00

公式サイト：https://shionagaoffice.jp