農地転用（4条・5条）の要件と手続き｜熊本の行政書士法人塩永事務所
農地（地目が「田」や「畑」）を宅地、駐車場、資材置場、雑種地などに転用するには、農地法に基づく農地転用許可（または届出）が必要です。
農地転用には、第4条（所有者自らの転用）と第5条（売買・賃貸などによる転用）があり、用途・区域によって手続きが異なります。
熊本県内で農地転用を検討する事業者・個人様向けに、4条・5条の要件と手続きの流れを詳しく解説します。
農地転用（4条・5条）とは
農地法第4条・第5条の転用許可
農地転用は、農地法第4条または第5条に基づき、農業委員会（または県知事）に許可（届出）を行う手続きです。
農地を農地以外の目的（宅地、駐車場、雑種地、資材置場など）で利用する場合は、すべて農地転用の対象になります 。
主な2つの種類は、以下の通りです。
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農地法第4条：所有者自らが農地を農地以外に転用する場合（所有者自らの転用）
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農地法第5条：売買・賃貸などにより、所有者と異なる者が農地を農地以外に転用する場合
届出と許可の違い
農地転用は、農地が所在する区域によって、届出または許可申請のどちらが必要かが異なります 。
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市街化区域内：届出（第4条届出、第5条届出）
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市街化調整区域内：許可申請（県知事許可、4ヘクタール超は農林水産大臣協議）
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農業振興地域（農振地域）：農振除外 → 許可申請
届出のメリットは、現地調査が不要で、提出から約1週間程度で受理書が届くことです 。
農地法第4条（所有者自らの転用）
要件
農地法第4条は、農地所有者自身が農地を農地以外に転用する場合に適用されます。
代表的なケースは、以下の通りです。
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所有者が自らの農地を宅地にする
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所有者が自らの農地を駐車場・資材置場にする
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所有者が自らの農地を雑種地・工事用仮設場所にする
届出の場合
農地が市街化区域内にある場合、第4条届出が必要です 。
届出の場合、現地調査は原則不要で、提出から約1週間程度で受理書が届きます 。
許可の場合
農地が市街化調整区域内にある場合、第4条許可申請が必要です 。
許可申請の場合、必要書類が多く、現地調査も行われるため、数ヶ月〜3ヶ月以上かかるケースがあります。
農地法第5条（売買・賃貸などによる転用）
要件
農地法第5条は、所有者と異なる者が、売買・賃貸等方式により農地を取得し、農地以外に転用する場合に適用されます。
代表的なケースは、以下の通りです。
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売買で農地を取得し、宅地にする
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賃貸借で農地を使用し、駐車場・資材置場にする
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売買で農地を取得し、雑種地・工事用仮設場所にする
届出の場合
農地が市街化区域内にある場合、第5条届出が必要です 。
届出の場合、現地調査は原則不要で、提出から約1週間程度で受理書が届きます 。
許可の場合
農地が市街化調整区域内にある場合、第5条許可申請が必要です 。
許可申請の場合、必要書類が多く、現地調査も行われるため、数ヶ月〜3ヶ月以上かかるケースがあります。
農地転用（4条・5条）の要件
立地基準
農地転用許可の判断には、主に以下の2つの基準が用いられます 。
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立地基準：農地の区分によって条件が定められており、以下の土地は許可が得やすくなります。
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市街地に近い農地
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生産力が低い農地
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一般基準：転用事業の確実性や、周辺の農業への影響などが判断されます。
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使用目的が明確であるか
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転用事業が確実に行われるか
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周辺農業への影響が小さいか
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許可が下りるための基準
農地転用許可の下りる基準は、以下の通りです。
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農地転用后的土地利用が明確であるか
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転用事業が確実に行われるか
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周辺農業への影響が小さいか
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農業振興地域（農振地域）に該当する場合は、農振除外手続きが必要
農地転用（4条・5条）の手続きの流れ
1. 転用予定農地の区域確認
まず、農地が以下のいずれに該当するかを確認します。
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市街化区域内
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市街化調整区域内
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農業振興地域（農振地域）
市街化区域内か調整区域内かは、都市計画区域図で確認できます。
農振地域かどうかは、現地の市町村農業委員会または耕委員会で確認できます 。
2. 第4条または第5条の選択
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所有者自らが転用する場合：第4条届出／許可申請
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他者が転用する場合：第5条届出／許可申請 。
3. 必要書類の準備
届出・許可申請には、一般的な必要書類として以下が必要です 。
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許可申請書（第4条または第5条）
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土地の登記事項証明書
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土地の所在・面積がわかる資料（測量図、地積測量図など）
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資金計画書
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排水同意書
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隣接農地承諾書
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土地代替性検討表
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共有名義の場合：同意書
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抵当権者・仮登記者がいる場合：同意書
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委任状（行政書士に依頼する場合）
許可申請は届出よりも書類が多く、地域によっては区長などの印鑑が必要になることもあります 。
4. 農業委員会への提出
必要な書類を揃えて、農地が所在する市町村農業委員会に提出します 。
申請受付の締切日は、基本的に毎月25日（4月・12月は20日）です 。
熊本市の農業委員会事務局：096-328-2781
5. 許可書・受理書の受領
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届出：提出から約1週間程度で受理書が届く
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許可申請：数ヶ月〜3ヶ月以上かかる場合がある
許可・受理後、工事の着手が可能になります 。
6. 地目変更登記（法務局）
農業委員会から許可書・受理書を取得した後、土地家屋調査士や行政書士に依頼して、法務局で地目変更登記を申請します 。
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元の地目：田、畑
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新しい地目：雑種地
登記が承認されると、登記簿上の地目が正式に「雑種地」に更新されます 。
農振除外が必要なケース
農用地区域（青地）にある農地
農地が農業振興地域内の農用地区域（青地）に指定されている場合、農地転用許可の前に農振除外が必要です。
農振除外は、農業振興地域整備計画の変更として行われるため、要件（6要件）をすべて満たす場合にのみ認められます 。
農振除外の期間目安は、申請から除外決定まで通常半年〜1年程度です 。
農振除外との順番
農振地域内の農地を転用する場合は、以下の手順で進めます。
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農振除外（農業振興地域整備計画の変更）
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農地転用許可（第4条または第5条）
この順番を逆に進めると、手続きが止まり、長引く原因になります。
無断転用した場合のリスク
農地転用許可・届出を得ずに農地を雑種地等に転用した場合は、無断転用とみなされ、以下のリスクがあります 。
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罰則規定に基づく是正指導
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原状回復の命令
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将来の売却・融資・登記でのトラブル
農地を本当に雑種地として利用する場合でも、必ず事前に手続きを済ませることが必要です 。
熊本県内での実務上の注意点
熊本市・周辺市町村の農業委員会
熊本県内では、農地が所在する市町村の農業委員会に許可申請・届出を提出します 。
県知事から権限が移譲された市町村（熊本市、八代市、人吉市、玉名市、天草市など）では、市町村農業委員会が許可権者となります（4ヘクタール以下の場合） 。
土地改良区への脱退金
農地転用する際、転用する農地が土地改良区に該当する場合、㎡×150円の決済金（脱退金）が発生する場合があります 。
土地改良区からの意見書発行には、約1週間程度の時間が必要です 。
地目変更登記の専門家への依頼
地目変更登記は、法的な知識と経験が求められる手続きです。
土地の利用状況と申請内容が一致しているか、法務局で審査が行われるため、土地家屋調査士や経験豊富な行政書士に依頼することが安全です 。
行政書士法人塩永事務所のサポート
行政書士法人塩永事務所では、熊本を拠点に、第4条・第5条の農地転用許可・届出から地目変更登記までの一連の手続きをサポートしています。
対応内容
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第4条・第5条の判断
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必要書類の作成・収集サポート
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農業委員会への申請・提出
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許可書・受理書の受領サポート
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地目変更登記の行政書士・土地家屋調査士連携
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農振除外手続きの確認・相談
熊本の事業者に合わせた実務支援
熊本地域では、物流、建設、観光、地域輸送など、農地を雑種地等に転用するケースが増えています。
農地転用は、申請書類が多く、現地調査や地域との調整が必要な場合もあります。
そのため、はじめての事業者様でも、安心して手続きを進められるよう、当地域の実情に合わせたサポートを行います。
まとめ
農地を農地以外に転用するには、以下の手順で進めます。
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転用予定農地の区域確認（市街化区域・調整区域・農振地域）
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第4条または第5条の選択
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必要書類の準備
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農業委員会への提出
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許可書・受理書の受領
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地目変更登記（田・畑 → 雑種地）
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市街化区域内：届出（約1週間）
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市街化調整区域内：許可申請（数ヶ月〜3ヶ月以上）
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農振地域：農振除外（半年〜1年）→ 許可申請
無断転用は罰則の対象となり、原状回復命令を受けるリスクがあります。
熊本県内で農地転用を検討する場合は、早めに農業委員会および専門家へ相談することが重要です。
行政書士法人塩永事務所では、第4条・第5条の農地転用から地目変更登記まで、熊本を拠点に全国対応しています。
農地転用・雑種地転用を検討する場合は、お気軽にご相談ください。