【徹底解説】民泊新法と旅館業法：あなたに最適な許可申請は？
「自宅の空き部屋を有効活用したい」「日本の魅力を海外の方に伝えたい」といった思いから、民泊事業に興味をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、「民泊」と一言で言っても、実は大きく分けて「民泊新法」に基づく届出と、「旅館業法」に基づく許可の2つの制度が存在します。
「どちらの制度を選べば良いのか」「手続きはどのように進めるのか」と悩まれる方も少なくありません。行政書士法人塩永事務所では、これまで数多くの民泊・宿泊事業のサポートを手がけてまいりました。本記事では、民泊新法と旅館業法の違いから、それぞれの許可申請に必要な書類、手続きの流れ、そして注意点まで、詳細かつ分かりやすく解説いたします。
1. 民泊新法と旅館業法、それぞれの特徴と違い
まずは、民泊新法（住宅宿泊事業法）と旅館業法、それぞれの制度がどのような特徴を持ち、どのような違いがあるのかを理解することが重要です。
1.1. 住宅宿泊事業法（民泊新法）
- 正式名称: 住宅宿泊事業法
- 施行: 2018年6月15日
- 目的: 個人の住宅を活用した宿泊事業を適正化し、旅行者の多様な宿泊ニーズに対応すること。
- 主な特徴:
- 年間の営業日数制限: 年間180日（泊）が上限と定められています。この日数を超える営業はできません。
- 届出制: 旅館業法のような「許可」ではなく、「届出」を行うことで事業を開始できます。比較的簡素な手続きで始められるのが魅力です。
- 対象施設: 「住宅」が対象となります。戸建て住宅だけでなく、マンションの一室も対象となり得ますが、分譲マンションの場合は管理規約による制限がある場合があります。
- 住宅要件: 台所、浴室、トイレ、洗面設備が備わっている必要があります。
- 家主居住型・家主不在型: 家主が宿泊期間中に居住するかどうかで、「家主居住型」と「家主不在型」に分けられます。家主不在型の場合は、住宅宿泊管理業者への管理委託が義務付けられます。
- 消防法令: 消防法令への適合が求められます。特に自動火災報知設備や誘導灯の設置が必要となる場合があります。
- 近隣住民への配慮: 騒音やゴミ出しなど、近隣住民とのトラブルを防止するための配慮が求められます。
1.2. 旅館業法
- 正式名称: 旅館業法
- 施行: 1948年（最終改正: 2023年12月13日）
- 目的: 宿泊施設の衛生と安全を確保し、利用者の保護を図ること。
- 主な特徴:
- 営業日数制限なし: 年間の営業日数に制限はありません。365日営業が可能です。
- 許可制: 都道府県知事（保健所設置市の場合には市長、特別区の場合には区長）の「許可」が必要です。許可取得には、施設の構造設備や衛生管理に関する厳しい基準を満たす必要があります。
- 対象施設: 「旅館・ホテル営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の3つに分類されます。民泊事業においては、「簡易宿所営業」が選択されるケースが多く見られます。
- 施設基準: 宿泊室の広さ、換気設備、照明、防音、防火設備など、詳細な施設基準が定められています。
- 用途地域: 都市計画法に基づく用途地域によっては、旅館業の営業が認められない場合があります。
- 衛生管理: 施設の清掃、消毒、ねずみ・昆虫の駆除、水質検査など、厳格な衛生管理が求められます。
- 帳簿の備付け: 宿泊者の氏名、住所、連絡先などを記載した宿泊者名簿の備付けが義務付けられています。
1.3. 両者の比較表
2. 民泊新法に基づく住宅宿泊事業の届出申請
民泊新法による事業を始めるには、以下の手続きと書類が必要となります。
2.1. 届出に必要な主な書類
- 住宅宿泊事業届出書: 所定の様式に必要事項を記入します。
- 申請者（届出者）に関する書類:
- 個人の場合：住民票の写し、身分証明書の写し（運転免許証、パスポートなど）
- 法人の場合：履歴事項全部証明書（発行から3ヶ月以内）、定款の写し
- 住宅に関する書類:
- 登記事項証明書（建物）
- 建築確認済証、検査済証の写し（新築の場合）
- 平面図、立面図
- 賃貸物件の場合：賃貸借契約書の写し、貸主の承諾書
- 分譲マンションの場合：管理規約の写し、管理組合の承諾書
- 家主不在型の場合の追加書類:
- 住宅宿泊管理業者との管理委託契約書
- 住宅宿泊管理業者の登録通知書の写し
- その他:
- 消防法令適合通知書または同等に火災予防に関する安全性が確認できる書類（所轄消防署に事前相談が必要です）
- 標識の設置場所を示す図面
2.2. 届出申請の流れ
- 事前相談（任意だが推奨）:
- 所轄の都道府県（または保健所設置市、特別区）の担当部署に、事業計画の概要を伝え、必要な書類や手続きについて確認します。特に消防法令適合については、事前に消防署と綿密な打ち合わせが必要です。
- 賃貸物件や分譲マンションの場合は、必ず貸主や管理組合に承諾を得てください。無断で民泊を行うと、契約違反となりトラブルに発展する可能性があります。
- 必要書類の準備: 上記に挙げた書類を全て揃えます。
- 届出書の提出: 準備した書類をまとめて、所轄の都道府県（または保健所設置市、特別区）の担当部署に提出します。オンラインでの届出が可能な自治体もあります。
- 届出受理・届出番号の通知: 提出された書類に不備がなければ、受理され、後日、届出番号が通知されます。この届出番号が発行されて初めて、事業を開始することができます。
- 標識の掲示: 住宅宿泊事業者は、届出住宅の見やすい場所に所定の標識を掲示することが義務付けられています。
2.3. 民泊新法における注意点
- 年間180日制限: この日数は厳格に守る必要があります。宿泊実績の報告も義務付けられています。
- 住宅宿泊管理業者: 家主不在型の場合は、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理を委託しなければなりません。無登録の業者との契約は違法となります。
- 苦情対応: 近隣住民からの苦情に対応するための体制を整える必要があります。
- 衛生管理: 宿泊施設の清掃や衛生管理を適切に行うことが求められます。
- 宿泊者名簿: 宿泊者の氏名、住所、連絡先などを正確に記載した宿泊者名簿を作成し、適切に保管する義務があります。
3. 旅館業法に基づく簡易宿所営業の許可申請
旅館業法による許可を取得する場合、民泊新法よりも複雑かつ厳格な手続きが求められます。
3.1. 許可申請に必要な主な書類
- 旅館業営業許可申請書: 所定の様式に必要事項を記入します。
- 申請者に関する書類:
- 個人の場合：住民票の写し、身分証明書の写し
- 法人の場合：履歴事項全部証明書（発行から3ヶ月以内）、定款の写し
- 施設の構造設備に関する書類:
- 施設の案内図（地図）
- 配置図（敷地内の建物の配置）
- 各階平面図（縮尺、間取り、各室の用途、設備の配置、採光、換気、客室の面積等を明記）
- 立面図、断面図
- 換気設備、給排水設備、汚物処理設備等の詳細図
- 消防用設備等の配置図（消防計画と連動）
- その他:
- 水質検査成績書（貯水槽などを使用する場合）
- 建築基準法上の用途変更確認済証（用途変更が必要な場合）
- 消防法令適合通知書（所轄消防署に事前相談・検査が必要です）
- 管理者の資格を証する書類（旅館・ホテル営業の場合）
- 周辺住民への周知状況を証する書類（自治体によっては求められる場合があります）
3.2. 許可申請の流れ
- 事前相談・現地調査（最重要）:
- 必ず、事前に所轄の保健所、消防署、建築指導課、都市計画課に相談してください。 施設の計画段階で、各法令の要件を満たしているかを確認することが非常に重要です。特に消防法令と建築基準法は厳しく、計画変更が必要になるケースも少なくありません。
- 用途地域によっては旅館業の営業が認められない場合がありますので、都市計画課での確認は必須です。
- 現地での確認が必要となる場合もあります。
- 設計・工事: 各法令の基準を満たすように施設を設計し、工事を行います。既存の建物を改修する場合は、建築士などの専門家と連携して進めることを強くお勧めします。
- 消防法令適合通知書の取得: 工事完了後、所轄消防署に消防用設備の設置状況について検査を依頼し、「消防法令適合通知書」を取得します。
- 保健所への申請書類提出: 準備した書類をまとめて、所轄の保健所に提出します。
- 保健所の現地検査: 保健所の担当者が実際に施設を訪れ、施設の構造設備、衛生状態などが基準を満たしているか確認します。この際、書類と現地が一致しているか、設備が適切に機能しているかなどが細かくチェックされます。
- 許可の決定・許可証の交付: 現地検査で問題がなければ、許可が決定され、後日「旅館業営業許可証」が交付されます。
- 営業開始: 許可証の交付後、営業を開始することができます。
3.3. 旅館業法における注意点
- 厳しい施設基準: 宿泊室の広さ、換気設備、防音、防火、衛生設備など、詳細かつ厳しい基準が設けられています。既存の建物を改修する場合、大規模な工事が必要となるケースも少なくありません。
- 用途地域: 用途地域によっては、旅館業の営業が制限されている場合があります。事前に必ず確認が必要です。
- 建築基準法との関係: 宿泊施設として利用する場合、建築基準法上の「用途変更」の確認申請が必要となる場合があります。これにより、建築確認申請と同様の審査が行われ、既存不適格となる部分の是正が必要となることもあります。
- 消防法令: 消防法令も厳格に適用されます。自動火災報知設備、誘導灯、避難器具、消火器などの設置が必須であり、場合によってはスプリンクラー設備の設置も求められます。
- 衛生管理責任者: 適切な衛生管理を行うため、責任者を配置する必要があります。
- ランニングコスト: 旅館業は、民泊新法に比べて初期投資だけでなく、日々の維持管理にも費用がかかる傾向があります。
4. どちらの許可を選ぶべきか？
最終的にどちらの許可を選ぶべきかは、あなたの事業計画と施設の状況によって異なります。
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民泊新法がおすすめの方:
- 副業として、自宅の空き部屋を一時的に活用したい。
- 年間の営業日数が180日以内で十分。
- 初期投資を抑えたい。
- 比較的簡単な手続きで始めたい。
- 家主が居住する「家主居住型」を検討している。
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旅館業法（簡易宿所営業）がおすすめの方:
- 年間を通して宿泊事業を本格的に行いたい。
- 将来的に規模を拡大したいと考えている。
- 施設を旅館・ホテルとしてしっかりと整備する意向がある。
- 事業として収益を最大化したい。
- 多額の初期投資や改修費用を投じる覚悟がある。
5. 行政書士法人塩永事務所がお手伝いできること
民泊新法、旅館業法ともに、それぞれに複雑な要件や手続き、そして専門的な知識が求められます。特に、各自治体によって条例や運用が異なる場合もあり、全ての情報を網羅し、適切に準備を進めることは容易ではありません。
行政書士法人塩永事務所では、お客様の事業計画を丁寧にヒアリングし、最適な許可申請の選択から、書類作成、関係省庁との調整、現地調査の立ち会いまで、トータルでサポートいたします。
- 事前の制度選択に関するご相談: お客様の状況に合わせた最適な許可制度をご提案します。
- 必要書類の洗い出し・収集サポート: 膨大な書類の中から、お客様に必要な書類を明確にし、取得をサポートします。
- 各種申請書・添付書類の作成: 複雑な申請書類を正確かつ迅速に作成します。
- 関係省庁（保健所、消防署、建築指導課など）との事前相談・調整代行: お客様に代わって、専門的な交渉や確認を行います。
- 現地調査の立ち会い: 保健所や消防署の現地調査に立ち会い、スムーズな進行をサポートします。
- 営業開始後の法改正情報提供: 許可取得後も、関連法規の改正情報などを適宜提供し、適切な事業運営を支援します。
「どこから手をつけて良いか分からない」「時間がない」「専門的な知識がない」といったお悩みをお持ちでしたら、ぜひ行政書士法人塩永事務所にご相談ください。お客様の理想の宿泊事業実現に向けて、強力にバックアップいたします。
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免責事項: 本記事の内容は、一般的な情報提供を目的としており、特定の事案に対する法的アドバイスではありません。実際の申請にあたっては、必ず最新の法令、条例、および管轄行政庁の指導に従ってください。個別のケースについては、専門家にご相談いただくことをお勧めいたします。