外国人が日本で民泊事業を始めるには？ 在留資格と住宅宿泊事業届出の手続きを行政書士が解説

訪日外国人観光客（インバウンド）の増加とともに、日本国内における民泊事業（住宅宿泊事業）への関心が急速に高まっています。近年では、日本人オーナーだけでなく、外国人オーナー様ご自身が日本で民泊ビジネスを立ち上げるケースも増加傾向にあります。

しかし、外国人の方が民泊事業を開業する場合、日本人が開業する場合とは異なり、次の2つの側面から慎重に準備を進める必要があります。

• 在留資格（ビザ）の観点：事業を行うために適法な在留資格を有しているか
• 許認可の観点：民泊関連法令に基づく届出・許可を正しく取得しているか

このいずれか一方でも欠けている状態で営業を行った場合、単なる行政指導にとどまらず、不法就労助長罪・資格外活動・無許可営業として、外国人ご本人だけでなく、物件所有者や関係者にまで刑事罰や退去強制などの重大なリスクが及ぶおそれがあります。

行政書士法人塩永事務所では、熊本県を拠点に、福岡・佐賀・長崎・大分・宮崎・鹿児島・沖縄を含む九州全域で、外国人起業家・事業者様の在留資格申請や各種営業許認可をワンストップでサポートしております。本記事では、外国人の方が日本で民泊事業を立ち上げる際に必要となる手続きの流れと実務上の注意点について、できるだけ具体的に解説いたします。

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1. 外国人が民泊事業を始めるための2大要件

外国人の方が日本国内で適法に民泊事業を営むためには、大きく分けて次の2つの法的手続きをクリアする必要があります。

1. 在留資格（ビザ）の確保：日本国内で事業活動（経営・管理）を行うことが認められた在留資格を保持していること
2. 民泊事業の許認可（届出・登録）：住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）、旅館業法、または国家戦略特別区域法（特区民泊）のいずれかに基づく届出・許可等の手続きを完了させていること

どちらか一方の要件を満たしていない状態での営業は、資格外活動・不法就労（入管法違反）または無許可営業（旅館業法・住宅宿泊事業法違反） に該当し、罰則や在留資格の取消し、退去強制事由に該当するおそれがあります。事業計画の初期段階から、両方の手続きを並行して検討することが重要です。

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2. 必要となる在留資格（ビザ）について

日本国内で民泊事業を自ら経営・運営する場合、「就労制限のない在留資格」を有しているか、「事業経営が認められた在留資格」を新たに取得する必要があります。

(1) 就労制限のない在留資格（身分系ビザ）

以下のいずれかの在留資格をお持ちの方は、活動内容に制限がないため、追加のビザ変更・取得手続きを経ずに、そのまま民泊事業を開始することが可能です。

• 永住者
• 日本人の配偶者等
• 永住者の配偶者等
• 定住者

これらは「身分または地位に基づく在留資格」であり、就労活動の可否が個別の職種によって制限されないことが特徴です。

(2) 経営活動が認められる在留資格（新規取得・変更が必要）

上記の身分系ビザをお持ちでない場合、原則として**「経営・管理」**の在留資格を新たに取得する、または現在お持ちの在留資格から変更する必要があります。

「経営・管理」ビザの主な許可要件

• 事業の用に供する独立した事業所（オフィス）が日本国内に実在し、賃貸借契約等により確保されていること（住居と明確に区分されていることが求められます）
• 次のいずれかの事業規模要件を満たすこと
  • 資本金または出資の総額が500万円以上であること
  • 事業に従事する常勤職員（原則として日本に居住する日本人・永住者等）を2名以上雇用していること
• 事業の継続性・安定性が見込まれる、具体的かつ実現可能性の高い事業計画書が策定されていること
• 事業所の確保状況や収支計画等について、出入国在留管理局から追加資料の提出を求められる場合があるため、根拠資料を整えておくこと

特に注意すべき点

• 「短期滞在」ビザの活動範囲では、そもそも収益を伴う事業活動を行うこと自体が認められません。
• 「技術・人文知識・国際業務」など就労系の在留資格をお持ちの方が、勤務先とは別に個人で民泊事業を経営することは、原則として認められた活動範囲を超えるため、無許可で行えば資格外活動に該当するおそれがあります。
• 海外に居住したまま（日本に在留資格を持たずに）日本国内の民泊物件を保有・経営しようとする場合、外国人ご本人が「経営・管理」ビザを取得することは前提として困難です。この場合、日本国内に居住する共同経営者や協力者（代理人）を確保したうえでの事業スキームの構築、あるいは日本に居住する管理者を立てるなどの検討が必要になります。

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3. 民泊の制度（住宅宿泊事業法・旅館業法・特区民泊）の選択

日本で宿泊事業を営む方法には、主に3つの制度枠組みがあります。物件の立地条件、想定される稼働率、ターゲット層に応じて、最適な制度を選択する必要があります。

新規に民泊事業へ参入される事業者様の多くは、届出手続きが比較的シンプルな「①住宅宿泊事業（民泊新法）」を選択される傾向にありますが、通年での安定稼働を目指す場合には「②旅館業（簡易宿所営業）」への転換を将来的に検討されるケースもあります。物件所在地が特区に該当する場合は、③の制度も選択肢に加えて比較検討することをおすすめします。

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4. 住宅宿泊事業（民泊新法）の届出手続きの流れ

住宅宿泊事業（民泊新法）に基づく届出を行う場合、一般的には以下のようなステップで手続きを進めます。

ステップ1：物件・立地要件の確認

• 用途地域・自治体条例の確認：住居専用地域など、自治体が独自の条例により営業可能な期間・区域を制限している場合があります。物件所在地の自治体（保健所設置市・特別区・都道府県）の窓口やホームページで、上乗せ規制の有無を必ず確認します。
• マンション管理規約の確認：分譲マンション等の区分所有建物の場合、管理規約において「住宅宿泊事業（民泊）の禁止」が明記されていないことが届出の前提条件となります。管理規約に定めがない場合は、管理組合の総会議事録の写しなど、禁止されていないことを証する書類の提出を求められることがあります。
• 賃貸物件の場合の留意点：賃貸物件を用いて民泊事業（転貸）を行う場合は、賃貸人（オーナー）から「住宅宿泊事業としての転貸使用を承諾する」旨の書面を取得しておく必要があります。

ステップ2：設備要件・消防設備等の整備

• 住宅設備要件の確認：届出住宅には、「台所（キッチン）・浴室（バスルーム）・トイレ・洗面設備」の4種類の設備が、有効に機能する状態で備わっている必要があります。
• 消防設備の設置と適合通知書の取得：住宅の構造・収容人数等に応じて、消火器、自動火災報知設備、誘導灯などの設置が求められます。管轄の消防署と事前に協議のうえ、届出の際に添付が必要となる「消防法令適合通知書」の交付を受けます。この協議には一定の期間を要するため、余裕をもったスケジュール調整が重要です。

ステップ3：管理形態の決定（家主居住型 vs 家主不在型）

• 家主居住型：オーナー自身が届出住宅に居住しながら運営する形態です。一定の要件下では自ら管理業務を行うことができます。
• 家主不在型：オーナーが届出住宅に居住しない、または一定時間以上不在となる形態です。この場合、国土交通大臣の登録を受けた**「住宅宿泊管理業者」への管理業務の委託が法律上義務付けられています**。海外居住のオーナー様や、複数物件を運営される事業者様の多くは、この家主不在型を選択されます。

ステップ4：必要書類の収集・届出書の作成

主に以下のような書類の準備が必要です（自治体により求められる書類が異なる場合があります）。

• 届出書（民泊制度運営システム上での入力）
• 誓約書（欠格事由に該当しない旨の宣誓書）
• 定款の写し・登記事項証明書（法人として届け出る場合）
• 物件の登記事項証明書、間取りを示す図面（各階平面図等）
• 消防法令適合通知書
• 賃貸借契約書の写し・転貸承諾書（賃貸物件の場合）
• 管理規約の写し等（区分所有建物の場合）

外国籍の方がオーナー（届出者）となる場合、本国の公的機関が発行した証明書類（旅券の写し、身分を証する書類、法令上の欠格事由に該当しない旨を証する書類等）の添付が必要となることがあり、これらの書類にはすべて正確な日本語訳を添付しなければなりません。

ステップ5：民泊制度運営システムからの電子届出

原則として、観光庁・厚生労働省・警察庁等が連携して運用する**「民泊制度運営システム」**を通じて、物件所在地を管轄する都道府県（または保健所を設置する市・特別区）に対して電子的に届出を行います。書類に不備がなければ審査を経て「届出番号」が発行され、その番号を物件に標識として掲示したうえで営業を開始することができます。

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5. 外国人事業者が特に注意すべき実務上のポイント

(1) 本国書類の取得と正確な日本語訳の添付

在留資格の申請・変更、および民泊事業の届出のいずれの場面においても、本国の公的機関から取り寄せる証明書類（身分証明書、犯罪経歴に関する証明書、法人の役員に関する証明書等）の提出を求められる場合があります。これらの書類は原本に加えて、内容に相違のない正確な日本語訳を添付する必要があります。翻訳の不備は審査の遅延や差し戻しの原因となるため、専門家によるチェックを受けることが望ましいでしょう。

(2) 緊急時対応・多言語での標識・案内整備

宿泊者（ゲスト）に対する避難経路の案内、火災・地震等の緊急時対応マニュアル、注意事項の掲示に加え、近隣住民からの苦情・問い合わせに対応する窓口の設置が求められます。これらは日本語のみならず、主要な利用言語（英語、その他ゲストの母国語）に対応した多言語表示を整備しておくことが実務上強く推奨されます。

(3) 継続的な定期報告義務（2か月ごと）

住宅宿泊事業の届出後は、営業を開始していない期間も含め、2か月ごとに「宿泊者数」「延べ宿泊日数」「国籍別の宿泊者数の内訳」等を都道府県知事等へ報告する義務があります。この定期報告を怠った場合、指導や業務停止命令、届出の取消しなどの行政処分につながるおそれがあるため、継続的な管理体制の構築が不可欠です。

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6. 行政書士法人塩永事務所の民泊立ち上げサポート

外国人の方が日本で民泊事業に参入する際には、「在留資格（ビザ）の手続き」と「民泊関連法令に基づく許認可の手続き」という、専門分野の異なる2つの手続きを並行して、かつ整合性をもって進める専門知識が不可欠です。

行政書士法人塩永事務所では、以下のようなトータルサポートを提供しております。

• 「経営・管理」ビザ等の新規取得・在留資格変更手続きのご支援
• 物件の要件確認（用途地域・消防法・建築基準法・管理規約等の事前確認）
• 管轄消防署との事前協議、および消防法令適合通知書の交付申請の代行
• 住宅宿泊事業（民泊新法）の届出、旅館業許可申請、特区民泊認定申請の代行
• 信頼できる登録住宅宿泊管理業者様のご紹介・連携
• 開業後の定期報告等、継続的なコンプライアンス体制構築のご支援

熊本県内はもちろん、福岡・佐賀・長崎・大分・宮崎・鹿児島・沖縄の九州全域の事業者様からのご相談に対応しております。オンライン面談にも全面対応しておりますので、遠方にお住まいの方もお気軽にお問い合わせください。

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お問い合わせ・ご相談窓口

日本での民泊事業立ち上げをご検討中の外国人オーナー様、法人様は、ぜひ行政書士法人塩永事務所へご相談ください。

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