【2026年最新】外国人が日本で民泊事業を始めるには？在留資格・民泊届出・旅館業許可を行政書士が徹底解説
訪日外国人観光客、いわゆるインバウンド需要の拡大に伴い、日本国内で「民泊事業」を始めたいと考える外国人の方が増えています。
日本国内に住宅や不動産を購入し、
- Airbnbなどを利用して宿泊施設として運営したい
- 日本で民泊会社を設立したい
- 海外から日本の民泊事業に投資したい
- 熊本・福岡などで外国人向け宿泊施設を経営したい
- 既に日本に住んでいる外国人が民泊事業を始めたい
といったご相談も少なくありません。
しかし、外国人が日本で民泊事業を行う場合、単に物件を購入して宿泊客を募集すればよいわけではありません。
①外国人本人の在留資格、②民泊・旅館業に関する法令、③建築・消防関係、④自治体条例、⑤物件の権利関係、⑥事業運営体制などを総合的に確認する必要があります。
さらに、2025年10月16日からは、在留資格「経営・管理」の許可基準が大幅に見直されています。
以前の「500万円以上の資本金があれば経営・管理ビザを取得できる」という説明は、現在の制度を説明するものとしては不十分です。改正後は、事業に使用する財産の総額3,000万円以上、常勤職員の雇用、日本語能力、経歴など、複数の要件を満たす必要があります。
本記事では、外国人の方が日本で民泊事業を開始する際に確認すべきポイントを、在留資格と民泊関係法令の両面から行政書士が分かりやすく解説します。
1．外国人が日本で民泊事業を始める際の基本的な考え方
外国人が日本で民泊事業を行う場合、まず次の2つを分けて考える必要があります。
① 日本で事業を行うことができる在留資格があるか
外国人本人が日本国内で民泊事業を自ら経営・管理する場合、現在の在留資格でその活動が認められているかを確認する必要があります。
② その物件で宿泊事業を合法的に行えるか
民泊については、主に次の制度があります。
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出
- 旅館業法による営業許可
- 国家戦略特別区域法に基づく特区民泊の認定
どの制度を利用できるかは、物件所在地、建物、用途地域、自治体条例、営業形態などによって異なります。
したがって、
「外国人だから民泊ができない」
ということではありません。
一方で、
「外国人でも物件を所有していれば自由に民泊できる」
ということでもありません。
在留資格と宿泊事業に関する法令を別々に確認することが重要です。
2．まず確認すべき「在留資格」
外国人の方が日本で民泊事業を行う場合、最初に確認したいのが現在の在留資格です。
就労制限のない在留資格を持っている場合
代表的には、
- 永住者
- 日本人の配偶者等
- 永住者の配偶者等
- 定住者
などがあります。
これらの在留資格は、活動内容による就労制限が原則としてないため、在留資格の範囲との関係では、民泊事業を経営することが可能です。
ただし、在留資格に問題がないことと、民泊事業そのものが合法であることは別問題です。
住宅宿泊事業法、旅館業法、建築基準法、消防法、自治体条例等の要件は別途満たす必要があります。
3．「技術・人文知識・国際業務」の在留資格で民泊経営はできる？
ここは外国人の民泊相談で特に注意が必要なポイントです。
例えば、現在、
「技術・人文知識・国際業務」
の在留資格で日本企業に勤務している外国人が、自分で民泊事業を始める場合、現在の在留資格のまま自由に民泊事業を経営できるとは限りません。
「技術・人文知識・国際業務」は、許可された専門的な活動を行うための在留資格であり、本人が独立して別事業を経営することを当然に認める在留資格ではありません。
そのため、
現在の在留資格で何ができるのか
を確認したうえで、必要に応じて在留資格変更等を検討する必要があります。
4．「経営・管理」の在留資格は2025年に大幅改正
外国人が日本で会社を設立し、民泊事業を自ら経営する場合に検討される代表的な在留資格が「経営・管理」です。
ただし、現在の「経営・管理」は、以前と同じ感覚で考えることはできません。
2025年10月16日に許可基準が改正され、現在は主な基準として、
- 日本国内に事業所が存在すること
- 経営・管理する企業において常勤職員を雇用していること
- 事業に使用する財産の総額が3,000万円以上であること
- 経営者または常勤職員のいずれかが相当程度の日本語能力を有すること
- 申請人が経営・管理または経営する事業分野に関する修士相当以上の学位を有すること、または経営管理に関する3年以上の実務経験を有すること
などが求められています。
「資本金500万円」でよい、という古い情報に注意
インターネット上には、
「経営・管理ビザは500万円の資本金があれば取得できる」
という情報が現在も多数残っています。
しかし、これは2026年現在の制度説明としては適切ではありません。
2025年10月16日の改正後は、事業に使用する財産の総額について3,000万円以上という基準が設けられています。
したがって、外国人がこれから日本で民泊会社を設立し、「経営・管理」で在留しようとする場合には、旧制度を前提とした事業計画ではなく、改正後の基準を前提として事業計画・資金計画・人員計画を作成する必要があります。
5．物件を購入しただけでは「民泊」はできない
外国人の方からよくある誤解が、
「日本の不動産を購入したので、Airbnbに掲載して民泊を始めたい」
というものです。
しかし、不動産を所有することと、宿泊事業を営業することは別です。
住宅を購入したとしても、宿泊料を受けて反復継続して人を宿泊させる営業を行うのであれば、住宅宿泊事業法、旅館業法、国家戦略特区法など、適用される制度に従った手続きが必要です。厚生労働省も、必要な手続きをせずに行う民泊を「違法民泊」としています。
6．日本で民泊を行う3つの制度
日本で合法的に宿泊事業を行う場合、主に次の3つの制度を検討します。
| 制度 | 主な手続き | 営業日数等 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 住宅宿泊事業法 | 届出 | 原則年間180日以内 | 住宅を活用した民泊 |
| 旅館業法・簡易宿所 | 許可 | 原則、180日制限なし | 本格的な宿泊事業向け |
| 特区民泊 | 認定 | 自治体・制度による | 国家戦略特区内で実施 |
7．住宅宿泊事業法による「民泊新法」
住宅宿泊事業法は、いわゆる「民泊新法」です。
この制度では、一定の要件を満たす住宅について、都道府県知事等への届出を行うことで住宅宿泊事業を行うことができます。
ただし、年間180日を超えて営業することはできません。
また、自治体の条例によって、さらに営業日数や営業区域・営業期間が制限される場合があります。
そのため、
「年間を通して365日民泊をしたい」
という事業者の場合には、住宅宿泊事業法だけでなく、旅館業法による許可取得を検討する必要があります。
8．住宅宿泊事業法の「住宅」には要件がある
ここも非常に重要です。
住宅宿泊事業法上の「住宅」は、単に「住宅として登記されている建物」というだけではありません。
原則として、
- 台所
- 浴室
- 便所
- 洗面設備
の4つの設備を備えていることに加え、一定の居住要件を満たす必要があります。
居住要件としては、例えば、
- 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
- 入居者の募集が行われている家屋
- 随時その所有者、賃借人または転借人の居住の用に供されている家屋
などが対象となります。
したがって、単なる投資用物件だからといって、必ず住宅宿泊事業法による届出ができるとは限りません。
物件を購入・賃借する前に、住宅宿泊事業法上の「住宅」に該当するかを確認することが重要です。
9．マンションで民泊をする場合の注意点
マンションの場合は、さらに注意が必要です。
区分所有マンションでは、
管理規約で住宅宿泊事業が禁止されていないか
を確認する必要があります。
管理規約に民泊禁止の規定がある場合は、原則として住宅宿泊事業を行うことはできません。
また、管理規約に明確な禁止規定がない場合でも、管理組合が住宅宿泊事業を禁止する意思を示しているかなどを確認する必要があります。届出の際にも、マンションの管理規約等に関する確認事項があります。
外国人投資家の方がマンションを購入する場合には、
「購入前に管理規約を確認する」
ことが非常に重要です。
10．賃貸物件で民泊をする場合
賃貸物件を利用して民泊を行う場合も注意が必要です。
賃借人が民泊を行う場合、
賃貸人から住宅宿泊事業を目的とした転貸について承諾を得ていること
などが必要になります。
つまり、
「普通の賃貸住宅を借りて、勝手にAirbnbに掲載する」
という方法はできません。
賃貸借契約、転貸の可否、民泊利用の承諾について、事前に確認する必要があります。
11．消防法上の確認も必須
民泊では、消防法上の設備についても確認が必要です。
物件の構造、規模、用途、宿泊形態等によって、必要となる消防設備や防火上の措置が異なる場合があります。
そのため、
物件を契約する前に、管轄消防署へ相談する
ことを強くおすすめします。
物件によっては、
- 消火器
- 自動火災報知設備
- 誘導灯
- 非常用照明設備
- その他の消防設備・防火措置
などが問題になる場合があります。
必要に応じて消防法令適合通知書の取得等についても確認します。
12．家主居住型と家主不在型
住宅宿泊事業では、事業者が届出住宅に居住するかどうかも重要です。
家主居住型
住宅宿泊事業者が届出住宅に居住しながら民泊を行う形態です。
一定の要件を満たす場合には、住宅宿泊事業者自身が管理業務を行うことができます。
家主不在型
住宅宿泊事業者が届出住宅に不在となる場合には、原則として登録を受けた住宅宿泊管理業者への管理委託が必要となります。
ここは外国人オーナーにとって特に重要です。
例えば、
「海外に住みながら日本の物件を民泊運営したい」
という場合、単に日本に物件を所有しているだけでは足りず、適切な管理体制を構築する必要があります。
13．「日本に代理人を置けば経営・管理ビザが不要」というわけではない
外国人の海外居住者からよくある質問が、
「日本に友人や管理会社がいるので、その人に任せれば日本で民泊事業をできますか？」
というものです。
ここは、民泊の管理体制と外国人本人の在留資格を分けて考える必要があります。
日本国内に登録された住宅宿泊管理業者を置くことは、住宅宿泊事業法上の管理体制として重要です。
しかし、それだけで外国人本人が日本国内で行う「経営・管理」活動について、在留資格上の問題がすべて解決するわけではありません。
特に外国人本人が日本に入国・滞在して、実際に事業の経営・管理を行う場合には、その活動に対応した在留資格の検討が必要です。
「日本に代理人がいる＝経営・管理ビザが不要」ではありません。
個々のケースについて、在留資格と事業運営体制をセットで検討する必要があります。
14．旅館業法による「簡易宿所」という選択肢
年間180日を超えて宿泊事業を行いたい場合には、旅館業法による営業許可を検討します。
旅館業法では、
- 旅館・ホテル営業
- 簡易宿所営業
- 下宿営業
の3種類があります。
民泊事業では、物件によっては「簡易宿所営業」の許可を取得して運営する方法が一般的です。
旅館業の営業には、原則として都道府県知事等の許可が必要で、構造設備基準等を満たす必要があります。
15．住宅宿泊事業と旅館業、どちらを選ぶべき？
簡単に整理すると、次のようになります。
年間180日以内で運営する
→ 住宅宿泊事業法
年間を通して宿泊施設として営業したい
→ 旅館業法の許可を検討
国家戦略特区の対象地域で特区制度を利用できる
→ 特区民泊を検討
ただし、実際には、
- 物件所在地
- 用途地域
- 自治体条例
- 建築基準法
- 消防法
- 管理規約
- 賃貸借契約
- 建物構造
- 営業日数
- 宿泊人数
- オーナーの居住状況
などによって結論が変わります。
したがって、「民泊新法が一番簡単だから、とりあえず届出する」という判断は危険です。
16．外国人の民泊開業で確認すべき書類
外国人の方が民泊事業を始める場合には、一般的な民泊関係書類に加えて、外国人本人や法人に関する書類を確認します。
例えば、
個人の場合
- パスポート等の本人確認書類
- 在留カード
- 在留資格・在留期間に関する資料
- 住宅の登記事項証明書等
- 住宅の図面
- 賃貸借契約書等
- 賃貸人の承諾関係書類
- 管理規約等
- 消防関係書類
- 誓約書等
法人の場合
- 法人の登記事項証明書
- 定款
- 役員関係書類
- 法人番号関係資料
- 住宅に関する資料
- 管理関係書類
- 消防関係書類
- 誓約書等
などを確認します。
住宅宿泊事業の届出内容には、届出者、法人役員、住宅所在地、住宅の規模、管理業者、賃貸人の承諾、マンション管理規約等に関する事項などが含まれます。
外国語で作成された書類については、手続ごとに日本語訳が必要となる場合があります。
17．民泊を開始した後も手続きが必要
民泊は「届出を出して終わり」ではありません。
住宅宿泊事業者には、営業開始後も、
- 宿泊者名簿の作成・保存
- 宿泊者への必要な説明
- 騒音等の防止措置
- 周辺住民からの苦情への対応
- 住宅の維持・管理
- 標識の掲示
- 定期報告
などの義務があります。
特に重要なのが2か月ごとの定期報告です。
住宅宿泊事業者は、原則として2か月ごとに、
- 宿泊日数
- 宿泊者数
- 延べ宿泊者数
- 国籍別の宿泊者数
を報告する必要があります。
つまり、民泊は、
「届出 → 営業開始 → 継続的な法令対応」
という一連の業務として考える必要があります。
18．Airbnbなどの民泊仲介サイトを利用する場合
Airbnbなどの民泊仲介サイトを利用する場合にも注意が必要です。
住宅宿泊事業法では、住宅宿泊事業者が届出住宅の仲介を他人に委託する場合、登録された住宅宿泊仲介業者または一定の旅行業者に委託することが求められています。
そのため、
「とりあえず海外の予約サイトに掲載する」
という考え方ではなく、利用する予約・仲介サービスが法令上どのような位置付けなのかを確認することも重要です。
19．外国人オーナーが特に注意したい「税務」
民泊事業では、許認可・在留資格だけでなく税務も重要です。
例えば、
- 所得税
- 法人税
- 消費税
- 住民税
- 固定資産税
- インボイス制度
- 非居住者に関する税務
- 法人設立後の税務
などが問題になる場合があります。
特に海外居住者が日本の不動産を所有して民泊を行う場合には、通常の日本居住者による民泊とは異なる税務上の論点が生じる可能性があります。
そのため、行政書士だけで判断せず、必要に応じて税理士等の専門家と連携して事業スキームを構築することが重要です。
20．外国人の民泊開業は「物件を買う前」の相談が重要
外国人の民泊事業では、
物件を購入・契約してから許可や届出について相談する
という順番ではなく、
①事業計画 → ②在留資格 → ③物件調査 → ④法令・条例確認 → ⑤消防・建築確認 → ⑥契約・取得 → ⑦届出・許可 → ⑧営業開始
という順番で進めることをおすすめします。
特に注意したいのが、
「民泊ができると思って購入した物件で、実際には民泊ができなかった」
というケースです。
物件購入後に、
- 管理規約で禁止されていた
- 自治体条例で営業できない
- 住宅宿泊事業法上の住宅要件を満たさない
- 消防設備の追加工事が必要
- 建築基準法上の用途変更が問題になる
- 旅館業許可が取得できない
- 営業可能日数が大幅に制限される
といった問題が発生すると、事業計画そのものを見直さなければならなくなる場合があります。
外国人投資家の方ほど、物件購入前の法令調査が重要です。
21．行政書士法人塩永事務所の外国人民泊サポート
行政書士法人塩永事務所では、外国人の方が日本で民泊・宿泊事業を始める際に、
「在留資格」＋「民泊・旅館業許可」＋「関連法令確認」
を一体的に考えたサポートを行っています。
主なサポート内容は次のとおりです。
在留資格関係
- 経営・管理の在留資格に関する相談
- 在留資格変更申請
- 在留資格認定証明書交付申請
- 在留期間更新申請
- 外国人起業家の事業計画書作成サポート
- 法人設立と在留資格のスキーム検討
※「経営・管理」は2025年10月16日から許可基準が大幅に変更されているため、最新基準に基づいて個別に確認します。
民泊・宿泊事業関係
- 住宅宿泊事業法による届出
- 民泊物件の事前調査
- 住宅要件の確認
- 自治体条例の確認
- 管理規約の確認
- 賃貸人の承諾関係の確認
- 旅館業法・簡易宿所営業許可申請
- 特区民泊に関する事前確認
- 民泊制度運営システムによる手続きサポート
民泊制度運営システムでは、住宅宿泊事業に関する届出等を行うことができます。また、行政書士等の代理人によるシステム利用についても案内されています。
関係機関との確認
- 保健所との事前相談
- 消防署との事前協議
- 建築関係の確認
- 自治体担当部署との確認
- 必要に応じた他士業・専門家との連携
22．熊本だけでなく九州全域の外国人民泊に対応
行政書士法人塩永事務所では、熊本県内の民泊・旅館業案件だけでなく、
福岡県・佐賀県・長崎県・大分県・宮崎県・鹿児島県・沖縄県を含む九州全域
の外国人事業者・外国人投資家からのご相談に対応しています。
特に、
- 日本に移住して民泊を始めたい
- 海外から日本の民泊事業に投資したい
- 日本で会社を設立して民泊を経営したい
- 外国人の配偶者と民泊事業を始めたい
- 日本の不動産を購入して宿泊施設として運営したい
- Airbnb等を利用した宿泊事業を始めたい
- 既に物件を所有しているが民泊が可能か知りたい
といったご相談について、在留資格と許認可を別々に考えるのではなく、事業全体のスキームから確認することを重視しています。
23．外国人の民泊事業は「ビザ」と「許認可」を同時に確認することが重要
外国人が日本で民泊事業を始める場合、単に「民泊の届出をすればよい」というものではありません。
重要なのは、
STEP 1
外国人本人が日本でどのような活動をするのかを確認
↓
STEP 2
現在の在留資格でその活動が可能か確認
↓
STEP 3
必要であれば在留資格変更等を検討
↓
STEP 4
民泊物件の法令・条例・管理規約・賃貸借契約を確認
↓
STEP 5
住宅宿泊事業・旅館業・特区民泊のどの制度を利用するか決定
↓
STEP 6
消防・建築・保健所等との事前確認
↓
STEP 7
必要な届出・許可・認定を取得
↓
STEP 8
営業開始後の管理・定期報告等を継続
という流れで進めることが重要です。
外国人の民泊・旅館業・経営管理ビザなら行政書士法人塩永事務所へ
外国人が日本で民泊事業を始める場合、「在留資格だけ」「民泊届出だけ」を単独で考えるのではなく、外国人本人の在留資格、法人設立、資金計画、物件、消防、建築、自治体条例、民泊・旅館業の制度を総合的に検討することが重要です。
特に「経営・管理」の在留資格については、2025年10月16日から許可基準が大幅に変更されています。
以前の「資本金500万円」という情報だけを前提に事業計画を作成すると、現在の制度に適合しない可能性があります。
また、住宅宿泊事業法による民泊は年間180日以内という制限があり、自治体条例によってさらに制限される場合があります。一方、年間を通じて営業したい場合には、旅館業法による許可等を検討する必要があります。
「この物件で民泊できるのか？」
「外国人でも民泊会社を経営できるのか？」
「経営・管理ビザは取得できるのか？」
「民泊新法と旅館業のどちらを選ぶべきか？」
このような段階からご相談いただけます。
行政書士法人塩永事務所
〒862-0950
熊本県熊本市中央区水前寺1丁目9-6
TEL：096-385-9002
E-mail：info@shionagaoffice.jp
対応エリア：
熊本県・福岡県・佐賀県・長崎県・大分県・宮崎県・鹿児島県・沖縄県（九州全域）
外国人オーナー・外国人投資家の日本での民泊事業、旅館業、会社設立、在留資格「経営・管理」等について、事業開始前のスキーム検討から許認可・在留資格手続きまで、行政書士がサポートします。