熊本　不動産業界の皆様へ：2026年法改正がもたらす実務の変容とコンプライアンスの再構築

不動産業界の皆様へ：2026年法改正がもたらす実務の変容とコンプライアンスの再構築

2026年（令和8年）、不動産業界は「負動産対策」「児童安全」「行政書士法改正」という大きな制度転換の波に直面しています。これまで以上に高度なリーガルチェックと行政手続きの正確性が求められる中、当事務所が注目する**「実務を動かす4つの転換点」**を解説します。

改正法（空家等対策特別措置法）の全面施行により、放置空き家への行政介入が一段と強まっています。

「管理不全空家」への対策と行政手続 「特定空家」の一歩手前である「管理不全空家」に対しても、自治体による指導・勧告が可能となりました。勧告を受ければ、住宅用地特例が解除され固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。当事務所では、所有者特定のための家系図作成（戸籍調査）から、行政への改善計画提出までを一貫してサポートします。
「用途変更」を伴う利活用支援 空き家を民泊や福祉施設、カフェ等へ転用する際、建築基準法上の用途変更や消防法、保健所の営業許可など、複雑な「多機関連携型」の手続きが発生します。不動産業者様にとっては、これら許認可の可否判断こそが、成約率を左右する鍵となります。

2023年の制度開始から3年目を迎え、2026年は実務上の「前例」が蓄積され、申請が本格化する時期です。

「売れない土地」を国へ返す最終手段 仲介が困難な山林や原野を抱える顧客に対し、国への帰属を提案することは、不動産会社にとって重要な「コンサルティング機能」となります。
行政書士による「承認申請」の独占的サポート この申請には法務局との事前相談や、厳格な要件（境界、汚染、建物残置物等）のクリアが必須です。行政書士法により、この申請書類作成は行政書士の独占業務であり、業者様との適切な分業が顧客の安心に繋がります。

2026年度中の施行が予定されている「こども性暴力防止法（日本版DBS）」は、店舗・事務所仲介の実務に新たなリーガルチェックを求めます。

「認定事業者」への物件提供と信頼性 学習塾、スポーツクラブ、学童保育などのテナントに対し、国から「性犯罪歴の確認体制が整っている」と認定された事業者であるかの確認が、今後の契約実務における標準（スタンダード）となる可能性があります。
認定手続きのワンストップ支援 認定を受けるための複雑な規程整備や行政への申請を当事務所が代行。優良なテナントを誘致・管理したい不動産業者様を、行政手続きの側面から強力にバックアップします。

今回の法改正で最も留意すべきは、「報酬を得ての書類作成」に対する規制の徹底化です。

「コンサル料・事務手数料」名目のリスク たとえ仲介に付随するサービスであっても、農地転用（4条・5条）や車庫証明、道路占用許可などの書類を有償で作成することは、行政書士法に抵触します。改正法では「いかなる名目であっても」という文言が強調され、法人の場合は**「両罰規定（本人だけでなく会社も罰せられる）」**が適用されるため、コンプライアンス上のリスクが飛躍的に高まっています。
プロフェッショナル・ディビジョン（分業）の確立 業法違反のリスクを排除し、本来の仲介・管理業務に専念するため、行政手続きは専門家へ外注する「健全な分業」が業界の主流となっています。

不動産実務における「行政手続き」は、もはや付随作業ではなく、事業のリスク管理そのものです。

法改正への的確な対応、そして複雑な許認可手続きにおける「スピード感」と「正確性」をお求めの際は、熊本の地域事情に精通した当事務所へお任せください。

【お問い合わせ先】 行政書士法人塩永事務所 （認定経営革新等支援機関・登録支援機関）熊本市中央区水前寺1-9-6 電話：096-385-9002