外国人が日本で民泊事業を始めるには？｜在留資格・許可・届出・消防・会社設立まで徹底解説

外国人の民泊開業は「物件を買えば始められる」わけではありません

日本を訪れる外国人観光客が増加する中、外国人の方が日本国内で不動産を取得し、民泊・簡易宿所などの宿泊事業を始めるケースも増えています。

一方で、

• 「外国人でも日本で民泊を経営できるのか」
• 「外国人が日本の家を買えば民泊にできるのか」
• 「経営・管理ビザが必要なのか」
• 「会社を設立しなければならないのか」
• 「住宅宿泊事業の届出だけで営業できるのか」
• 「Airbnbに掲載すれば営業できるのか」
• 「旅館業許可と民泊届出のどちらがよいのか」

といった疑問を持つ方も少なくありません。

結論からいうと、外国人でも日本で民泊事業を行うことは可能です。

ただし、外国人本人が日本で「民泊事業を経営する」のか、単に日本国内の不動産を所有して運用するのか、また現在の在留資格が何なのかによって、必要となる手続きが大きく変わります。

特に重要なのが、

「民泊の許可・届出」と「外国人本人の在留資格」は別問題

であるという点です。

民泊として合法的に営業できる物件であっても、外国人本人がその事業を日本で経営することについて在留資格上の問題があれば、別途、出入国在留管理庁への手続きが必要になります。

行政書士法人塩永事務所では、熊本を拠点に、外国人の日本での起業・会社設立・在留資格「経営・管理」・民泊・旅館業許可・住宅宿泊事業届出などを一体的にサポートしています。

1．外国人でも日本で民泊を経営できるのか？

結論：可能です

日本の住宅宿泊事業法や旅館業法には、「外国人だから民泊事業を営めない」という一般的な国籍制限があるわけではありません。

外国人が、

• 日本国内で住宅を所有する
• 日本国内で住宅を賃借する
• 日本法人を設立する
• 既存の会社を利用する
• 民泊事業者として届出をする
• 旅館業許可を取得する

といった方法によって宿泊事業を行うことは可能です。

しかし、ここで問題になるのが入管法上の在留資格です。

例えば、日本に住んでいる外国人が、自ら民泊事業を経営し、継続的に事業活動を行う場合、現在持っている在留資格でその活動が認められているかを確認する必要があります。

出入国在留管理庁も、日本で事業を起こしたり既存事業の経営・管理に従事したりする活動について、在留資格「経営・管理」の対象となることを示しています。

2．最初に確認すべき「外国人本人の在留資格」

外国人が民泊事業を始める場合、最初に確認するのが現在の在留資格です。

例えば、

• 永住者
• 日本人の配偶者等
• 永住者の配偶者等
• 定住者
• 経営・管理
• 技術・人文知識・国際業務
• 留学
• 家族滞在
• 特定技能
• 技能実習
• 特定活動

などがあります。

永住者・日本人の配偶者等・定住者などの場合

活動内容に制限のない身分系の在留資格であれば、一般的に「経営・管理」の在留資格へ変更する必要がないケースがあります。

ただし、会社設立、税務、許認可、民泊規制などは別途必要です。

すでに「経営・管理」を持っている場合

民泊事業を事業計画上の対象として適切に運営する必要があります。

また、2025年10月16日から「経営・管理」の許可基準が大きく改正されています。

現在の「経営・管理」では、例えば、

• 日本国内に事業所が存在すること
• 常勤職員を1人以上雇用すること
• 事業に使用する財産の総額が3,000万円以上であること
• 経営者または常勤職員のいずれかが相当程度の日本語能力を有すること
• 経営・管理または事業分野に関する学歴・実務経験等の要件

などが審査対象となっています。

したがって、現在の制度では、

「500万円あれば民泊会社を作って経営・管理ビザを取得できる」

という従来型の説明は、そのままでは使えません。

3．短期滞在で来日して民泊経営をすることはできる？

ここは非常に重要です。

観光などを目的とする「短期滞在」の在留資格は、日本で事業を継続的に経営するための在留資格ではありません。

出入国在留管理庁によれば、「短期滞在」は観光、保養、親族訪問、見学、会合、業務連絡等の短期活動を対象としています。

そのため、

「海外に住んでいる外国人が日本に短期滞在で来て、民泊会社を作って、そのまま日本で民泊事業を経営する」

という計画の場合には、会社設立や民泊届出だけでなく、本人の日本での活動資格を事前に検討する必要があります。

4．外国人の民泊事業には3つの大きな方法がある

日本で宿泊事業を行う場合、大きく次の方法を検討します。

① 住宅宿泊事業法による「民泊」

いわゆる「民泊新法」です。

② 旅館業法による「簡易宿所」

旅館業許可を取得して宿泊施設として営業します。

③ 国家戦略特区による「特区民泊」

国家戦略特区において、自治体の認定を受けて行う方式です。

国土交通省・観光庁の資料でも、住宅宿泊事業法、旅館業法、国家戦略特区法による民泊は、それぞれ制度・許認可・営業日数等が異なるものとして整理されています。

5．住宅宿泊事業法による民泊

最も一般的に「民泊」と呼ばれている制度です。

住宅宿泊事業法では、住宅を利用して宿泊サービスを提供し、宿泊日数が年間180日以内である事業が対象になります。

つまり、

年間365日営業できる制度ではありません。

また、自治体条例によって営業できる期間・区域等が追加で制限される場合があります。

6．民泊に使える「住宅」には条件がある

住宅宿泊事業法では、単に「家だから民泊にできる」というわけではありません。

届出住宅には、

• 台所
• 浴室
• 便所
• 洗面設備

が必要です。

さらに、住宅宿泊事業法上の「住宅」として認められるためには、

• 現に人の生活の本拠として使用されている
• 入居者の募集が行われている
• 随時、その所有者・賃借人・転借人の居住に供されている

などの要件があります。

したがって、

「誰も住んでいない投資用マンションを買って、年間365日民泊にする」

という計画を、住宅宿泊事業法の届出だけで実現できるとは限りません。

この場合、旅館業法上の簡易宿所許可などを検討する必要があります。

7．住宅宿泊事業の届出手続き

住宅宿泊事業を始める場合は、原則として住宅所在地を管轄する都道府県知事等への届出が必要です。

現在は原則として「民泊制度運営システム」を利用して届出を行います。

基本的な流れは、

STEP1　物件調査

まず物件について、

• 用途地域
• 建築用途
• 建築基準法上の適法性
• 消防法
• マンション管理規約
• 賃貸借契約
• 所有権
• 転貸の可否
• 民泊条例
• 住宅要件

などを確認します。

STEP2　消防署への事前相談

消防設備等について、所在地を管轄する消防署へ相談します。

必要に応じて、

消防法令適合通知書

の取得を検討します。

STEP3　管理規約の確認

マンションの場合は特に重要です。

マンション管理規約で民泊が禁止されていないかを確認します。

禁止規定がない場合でも、管理組合において禁止方針がないか確認する必要があります。

STEP4　必要書類を準備

法人の場合には、

• 定款
• 登記事項証明書
• 役員関係書類
• 欠格要件に関する書類
• 住宅の登記事項証明書
• 住宅の図面
• 賃貸借契約関係書類
• 転貸承諾書
• 管理規約関係書類
• 消防関係書類

などを準備します。

STEP5　住宅宿泊事業届出

民泊制度運営システム等を利用して届出を行います。

STEP6　標識の掲示

届出後、所定の標識を掲示します。

STEP7　営業開始

必要な設備・安全対策・管理体制を整えた上で営業を開始します。

8．家主不在型民泊では「住宅宿泊管理業者」が重要

外国人が海外に居住している場合、特に問題になるのが管理体制です。

住宅宿泊事業法では、

• 届出住宅の居室が5室を超える場合
• 届出住宅に宿泊者を滞在させる間、住宅宿泊事業者が不在となる場合

などには、原則として住宅宿泊管理業者への委託が必要になります。

外国人オーナーが海外に住んでいて、日本の民泊物件に常時対応できない場合には、

「自分で管理すればよい」

という計画が難しくなる可能性があります。

チェックイン対応だけではなく、

• 清掃
• 設備管理
• 苦情対応
• 宿泊者対応
• 周辺住民対応
• 緊急時対応
• 法令上必要な管理業務

などを含めた運営体制を設計する必要があります。

9．旅館業法の「簡易宿所」という選択肢

本格的に民泊事業を行いたい場合には、住宅宿泊事業法だけでなく、旅館業法による簡易宿所営業を検討します。

旅館業法では、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業について許可制度が設けられています。旅館業の営業には都道府県知事等の許可が必要で、構造設備基準や自治体条例上の基準への適合が必要です。

簡易宿所の場合、住宅宿泊事業法のような年間180日の上限がないため、

「年間を通して宿泊施設として運営したい」

という事業者には有力な選択肢となります。

ただし、その分、

• 用途地域
• 建築基準法
• 消防法
• 構造設備
• 客室
• 浴室
• 洗面設備
• 便所
• 換気
• 防火設備
• 自治体条例

などの確認が重要になります。

10．簡易宿所は「物件を買う前」の調査が極めて重要

外国人の民泊相談で最も多い失敗の一つが、

「先に物件を購入してしまった」

というケースです。

例えば、

「駅から近い」
「観光地に近い」
「価格が安い」
「古民家だから外国人観光客に人気がありそう」

という理由だけで購入してしまうと、

• 旅館業許可が取れない
• 用途変更が必要
• 消防設備費用が高額
• 接道条件に問題がある
• 建築確認上の問題がある
• 管理規約で禁止されている
• 用途地域上の制限がある

などの問題が発生する可能性があります。

そのため、

物件購入前の民泊適法性調査

を強くおすすめします。

行政書士法人塩永事務所では、民泊開業を前提とした物件について、関係行政機関への確認を含めた事前調査を行います。

11．外国人が日本法人を設立して民泊をする場合

外国人が日本で民泊事業を本格的に展開する場合、

日本法人を設立する

という方法もあります。

例えば、

「株式会社〇〇」
「合同会社〇〇」

を設立し、その法人を住宅宿泊事業者・旅館業者として運営する方法です。

法人化することで、

• 複数物件の運営
• 事業パートナーとの共同事業
• 金融機関との取引
• スタッフの雇用
• 事業拡大
• 将来的な事業承継

などを行いやすくなる場合があります。

ただし、

会社を設立したこと＝外国人本人が日本で経営できること

ではありません。

ここを混同してはいけません。

12．「経営・管理」の在留資格が必要になるケース

外国人が日本国内で民泊会社を経営し、本人が日本で経営活動を行う場合には、「経営・管理」の在留資格が問題になります。

特に、

• 海外在住の外国人が日本に移住して民泊会社を経営する
• 日本法人を設立して代表取締役になる
• 民泊施設を複数運営する
• 日本国内に事業所を設置する
• 日本でスタッフを雇用する

といったケースでは、在留資格の検討が不可欠です。

そして、2025年10月16日以降、「経営・管理」の基準は大きく変更されています。

したがって、民泊事業の事業計画を作る段階から、

民泊許認可＋会社設立＋経営・管理

を一体として検討することが重要です。

13．外国人が「不動産を買う」ことと「日本で経営する」ことは別

ここは非常に重要です。

外国人が日本の不動産を所有することと、

外国人本人が日本国内で民泊事業を経営することは別問題です。

例えば、

ケースA

海外在住の外国人が日本の民泊物件を所有し、適法な管理体制を整えて運用する。

ケースB

外国人が日本へ移住し、自ら民泊会社を経営する。

ケースC

外国人が日本法人を設立し、代表者として日本で民泊事業を経営する。

ケースD

日本人配偶者等の外国人が日本で民泊事業を行う。

これらは、入管上・会社法上・民泊法制上の検討内容が異なります。

14．民泊開始後にも多くの義務があります

「届出をしたら終わり」ではありません。

住宅宿泊事業者には、例えば、

• 宿泊者名簿の作成
• 本人確認
• 外国人宿泊者への情報提供
• 周辺住民からの苦情対応
• 衛生管理
• 清掃
• 設備維持
• 非常時対応
• 標識掲示
• 宿泊実績の定期報告

などの義務があります。

特に外国人宿泊者については、国内に住所を有しない外国人の場合、宿泊者名簿に国籍・旅券番号等を記載する必要があり、本人確認等も重要です。

熊本県でも住宅宿泊事業者には、2か月ごとの宿泊日数等の定期報告が必要と案内されています。

15．外国人観光客への外国語対応も必要

外国人を対象とする民泊では、

• Wi-Fi
• ゴミ出し
• 騒音
• 火災
• 地震
• 避難
• 交通
• 周辺施設
• チェックイン方法

などについて、多言語で案内できる体制を整えることが重要です。

住宅宿泊事業法上も、外国人観光旅客に対して、

• 設備の使用方法
• 交通手段
• 火災・地震等の災害時の連絡先

などについて外国語で案内することが求められています。

16．熊本市で外国人が民泊を始める場合の注意点

熊本市で民泊事業を始める場合には、国の法律だけでなく、熊本県・熊本市の運用、消防、建築、地域ルール等を確認する必要があります。

さらに、熊本市では2026年7月1日から宿泊税が導入されています。

熊本市内の旅館・ホテル、簡易宿所、民泊等の宿泊者について、原則として、

1人1泊200円

の宿泊税が課税されます。

したがって、2026年現在、熊本市で民泊事業を開始する場合は、

民泊の届出・許可だけでなく、宿泊税を含めた開業後の税務・徴収・申告体制

まで設計することが重要です。

17．熊本市の民泊事業者向け補助制度にも注目

熊本市では2026年度、旅館業者や住宅宿泊事業者を対象とした「宿泊事業者受入環境充実支援補助金」が設けられています。

対象には、

• インバウンド対応強化
• 災害対応強化
• デジタル化・業務改善
• バリアフリー化
• 人材確保・育成

などが含まれ、住宅宿泊事業者については補助上限10万円とされています。

外国人観光客をターゲットにした民泊では、こうした支援制度も開業・運営計画の中で検討する価値があります。

18．外国人の民泊開業に必要となる主な書類

案件によって異なりますが、住宅宿泊事業の届出では、例えば次のような書類を準備します。

外国人本人関係

• パスポート
• 在留カード
• 在留資格関係資料
• 住所関係資料
• 事業内容資料

法人の場合

• 定款
• 登記事項証明書
• 法人情報
• 役員関係書類
• 代表者関係資料

物件関係

• 登記事項証明書
• 住宅図面
• 間取り図
• 各設備の位置
• 賃貸借契約書
• 転貸承諾書
• 所有者承諾書
• 管理規約
• 管理組合関係書類

消防関係

• 消防法令適合通知書等
• 消防設備関係資料
• 防火・避難関係資料

その他

• 周辺住民対応資料
• 管理業者との契約書
• 外国語案内
• 宿泊者名簿管理方法
• 苦情対応体制
• 緊急時対応体制

などを確認します。

19．外国人の民泊開業で行政書士が確認するポイント

行政書士法人塩永事務所では、単に「民泊の届出書を書く」だけではなく、開業前から総合的に確認します。

① 外国人本人の在留資格

現在の在留資格で事業経営が可能か。

② 事業主体

個人で行うのか、法人で行うのか。

③ 物件

購入するのか、賃借するのか。

④ 民泊制度の選択

• 住宅宿泊事業
• 旅館業・簡易宿所
• 特区民泊

のどれが適切か。

⑤ 建築

用途・構造・面積・接道等に問題がないか。

⑥ 消防

必要な消防設備等を確認。

⑦ 自治体条例

営業区域・営業期間等の追加制限を確認。

⑧ 管理体制

住宅宿泊管理業者への委託が必要か。

⑨ 宿泊者対応

外国語対応、本人確認、宿泊者名簿等。

⑩ 税務・宿泊税

開業後の申告・徴収等の体制を確認。

20．行政書士法人塩永事務所の「外国人×民泊」サポート

行政書士法人塩永事務所では、熊本で外国人が民泊事業を始める場合について、単独の許認可だけではなく、外国人の在留資格・会社設立・民泊・旅館業・事業計画をまとめて検討することを重視しています。

サポート可能な業務

【1】民泊開業前の総合診断

• 外国人本人の在留資格確認
• 事業形態確認
• 物件確認
• 民泊制度の選択
• 許認可可能性の確認
• 必要手続きの整理

【2】住宅宿泊事業届出

• 届出書作成
• 添付書類収集・整理
• 図面確認
• 消防関係確認
• 管理体制確認
• 行政機関との事前相談
• 届出サポート

【3】簡易宿所許可

• 旅館業許可申請
• 保健所事前相談
• 建築関係確認
• 消防関係確認
• 必要書類作成
• 行政協議

※建築士・消防設備業者等との連携が必要となる案件では、関係専門家との調整も行います。

【4】外国人の会社設立・起業支援

• 株式会社・合同会社設立に関する手続き支援
• 定款・事業目的の検討
• 民泊事業に適した法人設計
• 事業計画作成支援

【5】在留資格「経営・管理」

外国人本人が日本で民泊事業を経営する場合には、

• 在留資格認定証明書交付申請
• 在留資格変更許可申請
• 在留期間更新
• 事業計画書
• 会社概要
• 事業所関係資料
• 事業の実現可能性に関する資料

などを総合的に検討します。

21．こんな外国人の方は早めにご相談ください

次のような方は、物件購入・賃貸契約の前にご相談ください。

• 中国人・台湾人・韓国人・ベトナム人・アメリカ人等で日本で民泊を始めたい
• 海外在住だが日本で民泊事業を始めたい
• 日本に住んでいる外国人で民泊を経営したい
• 日本の不動産を購入して民泊にしたい
• 古民家を購入して民泊にしたい
• 熊本市で外国人向け民泊を始めたい
• Airbnbを利用した宿泊事業を始めたい
• 複数の民泊物件を運営したい
• 民泊から簡易宿所へ事業を拡大したい
• 民泊会社を日本で設立したい
• 経営・管理ビザを取得して民泊事業をしたい
• すでに物件を購入したが許可・届出が分からない

22．特に重要なのは「物件を買う前」の相談です

外国人の民泊開業では、

「物件を買ってから行政書士に相談する」

より、

「購入前に行政書士へ相談する」

ことをおすすめします。

物件によっては、

「住宅宿泊事業なら可能」

「簡易宿所なら可能」

「消防工事をすれば可能」

「用途変更が必要」

「この物件では旅館業が難しい」

など、結論が大きく変わります。

数千万円の物件を購入した後に民泊営業ができないことが判明すると、事業計画そのものが崩れてしまいます。

23．行政書士法人塩永事務所が選ばれる理由

熊本の外国人起業・民泊に対応

行政書士法人塩永事務所は、熊本市を拠点として、外国人の日本での起業・在留資格・許認可をサポートしています。

「民泊だけ」ではなく、外国人本人の在留資格まで確認

民泊届出だけを行っても、外国人本人の日本での活動が適法になるとは限りません。

そこで、

外国人本人 → 会社 → 物件 → 民泊許認可 → 消防 → 建築 → 税務・宿泊税 → 開業後運営

まで一連の流れを確認します。

認定経営革新等支援機関として事業面もサポート

行政手続きだけではなく、

• 事業計画
• 資金計画
• 収支計画
• 補助金
• 事業展開
• 法人運営

など、事業として成立させるための視点も重視しています。

24．外国人の民泊開業は「許可を取ること」がゴールではありません

外国人が日本で民泊事業を成功させるには、

①在留資格
②事業主体
③物件
④民泊制度
⑤建築
⑥消防
⑦自治体条例
⑧管理体制
⑨宿泊者対応
⑩税務・宿泊税
⑪開業後のコンプライアンス

を一体として設計する必要があります。

特に2025年10月以降、「経営・管理」の在留資格の審査基準が大きく変わっているため、外国人が日本で民泊会社を経営する案件では、民泊許認可だけを先に考えるのではなく、入管・法人・事業計画を最初からセットで検討することが重要です。

外国人の民泊開業なら行政書士法人塩永事務所へ

行政書士法人塩永事務所

熊本市を拠点に、外国人の民泊・旅館業・会社設立・在留資格「経営・管理」などを総合的にサポートします。

対応業務

• 外国人の民泊開業相談
• 住宅宿泊事業届出
• 簡易宿所営業許可
• 旅館業許可
• 民泊物件の事前調査
• 消防・建築関係の行政協議
• 外国人の会社設立支援
• 在留資格「経営・管理」
• 在留資格変更・更新
• 事業計画策定支援
• 補助金・資金調達に関する支援
• 開業後の許認可・行政手続き

熊本市・熊本県を中心に、九州全域・全国の案件にも対応します。

外国人の方が日本で民泊事業を始める場合、**「この物件で本当に民泊ができるのか」「この在留資格で経営できるのか」「住宅宿泊事業と簡易宿所のどちらがよいのか」**を、物件契約・購入前に確認することが重要です。

まずは、外国人本人の国籍・現在の在留資格・物件所在地・物件の種類・購入予定か賃貸予定か・年間の営業日数・事業規模をお聞かせください。

外国人の日本での民泊事業立ち上げを、行政書士法人塩永事務所が法務・許認可・在留資格・事業計画の面から総合的にサポートします。