不動産業界の皆様へ：2026年法改正で変わる行政手続きとコンプライアンスの重要性
不動産業界は、2026年（令和8年）を境に、行政手続きの複雑化とコンプライアンス強化という大きな転換期を迎えています。特に**「空き家対策」「相続土地国庫帰属」「こども性暴力防止法（日本版DBS）」**の3つの領域では、行政書士をはじめとする専門家との連携が実務上不可欠となっています。
これらの法改正は、所有者不明土地の解消、空き家の有効活用、子どもを守る安全基準の強化を目的としており、不動産の仲介・管理・開発・再生業務に直接的な影響を及ぼします。
行政書士は、許認可手続きの専門家として、法的リスクの回避、顧客満足度の向上、円滑な取引実現に重要な役割を果たします。
以下に、2026年現在の法令・運用状況に基づき、注目すべき4つのポイントをより詳しく整理します。
1. 空き家対策特別措置法の運用強化と用途変更の加速全国的な空き家問題の深刻化を受け、2023年12月13日施行の改正空き家対策特別措置法により、自治体の運用が大幅に強化されています。熊本県内（熊本市、各町村を含む）でも、管理不全空家等の判断基準が策定され、早期介入が進んでいます。
- 管理不全空家等の新設と指導・勧告の強化：
「放置すれば特定空家等になるおそれのある状態」と認められる空き家を「管理不全空家等」と位置づけ、自治体は所有者に対し指導・勧告を行えるようになりました。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（小規模住宅用地で6分の1など）が解除され、実質的な税負担が最大約6倍に増加するリスクが生じます。これにより、特定空家に至る前の段階から対策を促す仕組みが整備されています。 - 行政代執行の円滑化と所有者特定調査の増加：
特定空家等に対する強制解体（行政代執行）や略式代執行が増加傾向にあり、所有者不明の場合の戸籍・登記情報等を活用した複雑な調査業務が急増しています。自治体通知への迅速な対応や調査支援では、行政手続きの専門家である行政書士の介在が有効です。 - 「負動産」から収益物件への転用支援：
空き家を民泊施設、福祉施設、飲食店などへ用途変更する場合、開発許可、建築確認、用途地域制限の緩和（空家等活用促進区域制度の活用など）などの複合的な行政手続きが必要です。
特に市街化調整区域内の空き家では、既存建築物の用途変更許可の運用が弾力化されており、観光振興のための宿泊・飲食施設や、既存集落維持のための賃貸住宅・グループホーム等への転用が比較的柔軟に認められるケースが増えています。
不動産業者様が顧客から受ける「法適合性確認」や「再生戦略」に関する相談に対し、行政書士が書類作成・手続き支援を行うことで、負動産の収益物件化を戦略的に後押しします。
熊本県内でも、複数の自治体で管理不全空家等の判断基準を明確化し、巡回調査や所有者への啓発を強化しています。早期対応が税負担軽減と物件価値維持の鍵となります。
2. 相続土地国庫帰属制度の定着と「負動産」処理の実務化2024年4月の相続登記義務化に続き、2023年4月開始の相続土地国庫帰属制度が、2026年現在、実務レベルで本格的に定着しています。売却や管理が困難な「負動産」（特に田畑、山林、維持負担の大きい宅地など）を抱える顧客相談が不動産現場で増加しており、専門家との連携が解決策として注目されています。
- 制度の概要と運用実態：
一定の要件を満たす土地を、負担金を納付して国（法務大臣）に返還できる仕組みです。法務省の最新統計（令和8年2月28日現在）では、累計申請件数約5,140件、帰属完了件数約2,542件となっており、相談件数や申請件数は着実に増加しています。審査期間は半年〜1年程度かかるケースが多く、承認率は約49%程度です。ただし、建物がある土地、境界不明土地、土壌汚染地、権利関係に争いがある土地など却下事由が多い点が特徴です。 - 申請書等の作成支援と専門家の役割：
申請は原則として申請者本人（または法定代理人）が行う必要がありますが、申請書および添付書類の作成代行は、弁護士・司法書士・行政書士の3士業に限られます（法務省公式見解）。
特に相続登記が未了の場合、所有権移転登記は司法書士の独占業務となります。 - 行政書士は書類作成や許認可関連手続きの支援を中心に、不動産業者様との連携で顧客の「売れない・管理できない土地」問題をワンストップで解決する体制構築に貢献します。
この制度は、顧客の負動産問題を根本的に解決する有効な手段の一つとなっており、弁護士・司法書士・行政書士との適切な役割分担による連携により、顧客満足度と取引の信頼性を高められます。
負担金は原則20万円/筆（地目・面積により変動し、市街地宅地などでは数十万円〜数百万円規模になる場合もあります）です。
3. 「日本版DBS（こども性暴力防止法）」施行に伴う賃貸・管理実務の変化2026年12月25日施行予定の「学校設置者等及び民間教育保育等事業者による児童対象性暴力等の防止等のための措置に関する法律」（通称：こども性暴力防止法、日本版DBS）により、子どもと接する事業者の安全基準が大幅に強化されます。
- テナント審査の新たな判断基準：
学習塾、学童保育、スポーツクラブ、児童向け施設等の入居審査において、事業者が「特定子ども向けサービス事業者」としての認定を受け、性犯罪歴確認体制を整備しているかが重要な指標となります。
学校・保育所等は義務化、民間教育保育等事業者は国の認定（任意）を取得することで、従事者の性犯罪歴確認（雇入れ時・配置転換時、以降5年ごと）や防止措置（業務従事制限等）が義務付けられます。 - 認定手続きのコンサルティング支援：
行政書士は、事業者の認定申請（こども家庭庁へのオンライン申請、手数料約3万円、審査期間1〜2ヶ月程度）、体制整備（服務規律、相談窓口、研修、周知・啓発等）、犯罪歴確認手続きのバックアップを行います。
不動産の賃貸・管理業務では、認定事業者の誘致により「安心・安全な施設」としての物件価値向上を図れます。認定事業者は公表され、広告等で信頼性をアピール可能です。
この制度は、賃貸契約判断や施設誘致の現場に直接影響するため、行政書士との事前相談がコンプライアンス遵守とリスク回避に有効です。
4. 行政書士法改正によるコンプライアンスの徹底2026年1月1日施行の行政書士法改正により、「無資格者による書類作成」への規制が大幅に強化されました。
- 「事務手数料」名目等のリスク排除：
不動産業者が仲介手数料以外に、いかなる名目（届出代行料、理由書作成料、コンサルタント料等）であっても報酬を得て、農地転用（農地法4条・5条許可）、開発許可、車庫証明などの官公署提出書類を作成することは明確に禁止されます。違反時は1年以下の拘禁刑若しくは100万円以下の罰金、法人に対する両罰規定も適用されます。 - プロフェッショナル分業の加速：
コンプライアンス遵守の観点から、農地転用、開発許可、用途変更、許認可関連業務を外部の行政書士へ完全に委託する動きが不動産業界で広がっています。これにより、法的リスクを回避しつつ、顧客に対し高品質で専門的なサービスを提供可能になります。
結び：信頼できるパートナーとしての行政書士これまで「付随的な事務作業」と見なされがちだった行政手続きが、法改正により法的リスク回避と顧客満足度向上のための核心的な専門業務へと再定義されています。
空き家対策、負動産処分、施設誘致、複雑な許認可手続きなどでご不安やお困りごとがありましたら、ぜひ当事務所にご相談ください。認定経営革新等支援機関・登録支援機関としての知見を活かし、迅速・正確・実務的な支援をお約束します。必要に応じて、司法書士・弁護士等の他士業とも連携して対応いたします。
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行政書士法人 塩永事務所
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