不動産業界における法改正と実務対応
― 空き家対策・相続・負動産処理を中心に ―
近年、不動産分野においては、空き家問題や相続未登記、いわゆる「負動産」への対応を背景として、関連法制度の整備が進んでいます。
これらの制度は、不動産事業者の実務にも大きな影響を及ぼしており、従来の取引中心の対応から、法務・行政手続きを含めた総合的な対応が求められるようになっています。
本稿では、主要な制度と実務上のポイントについて整理いたします。
1．空き家対策の強化と行政手続きの重要性
■ 法改正の概要
空家等対策の推進に関する特別措置法は、2023年の改正により「管理不全空家」が新設され、従来よりも早い段階での行政指導が可能となりました。
これにより、
- 適正管理義務の実効性強化
- 指導・勧告の対象拡大
が図られており、熊本県内においても運用が進んでいます。
■ 所有者調査と対応実務
空き家問題の実務では、「所有者不明・連絡不能」が大きな課題となります。
この対応として、
- 戸籍・除籍・改製原戸籍の収集
- 住民票・戸籍附票の追跡
- 相続関係図の作成
などの調査が必要となります。
行政書士は、これらの資料収集および整理、さらに
- 自治体からの通知への対応支援
- 意見書等の作成補助
といった形で、所有者や不動産事業者の実務を支援します。
■ 空き家の利活用と複合的手続き
空き家対策においては、除却だけでなく「利活用」が重要視されています。
具体的には、
- 民泊（住宅宿泊事業法に基づく届出）
- 福祉施設への転用
- 事業用施設としての再利用
などが挙げられます。
これらの実現には、
- 用途変更（建築基準法）
- 開発許可
- 各種行政届出
といった複数の制度への対応が必要となります。
行政書士は、建築士等の専門家と連携しながら、
手続全体の整理および書類作成支援を行う役割を担います。
2．相続制度の変化と不動産実務
■ 相続登記義務化
2024年施行の相続登記義務化により、不動産の名義未整理状態は是正が求められるようになりました。
なお、所有権移転登記の申請は司法書士の業務領域であり、行政書士が行うことはできません。
この点は実務上、明確に区別する必要があります。
■ 相続土地国庫帰属制度の位置づけ
相続土地国庫帰属制度は、相続した不要な土地を国に帰属させる制度として2023年に開始されました。
本制度は、
- 売却困難な土地
- 維持管理が困難な不動産
といった「負動産」への対応策として活用が進みつつあります。
■ 申請実務と士業の役割
本制度における申請書類の作成・手続支援は、
- 弁護士
- 司法書士
- 行政書士
のいずれも対応可能とされています。
したがって、行政書士の独占業務ではありません。
行政書士は、特に
- 要件整理
- 添付書類の収集
- 申請書類の作成
といった書類作成業務を中心に関与します。
■ 不動産業者との連携
近年、不動産業者においては、
- 売却が困難な案件
- 相続未整理物件
- 地方の低流動性不動産
への対応が増加しています。
このような案件に対しては、
- 売却
- 活用
- 国庫帰属
といった複数の選択肢を提示する必要があり、士業との連携による対応が重要となっています。
3．負動産時代における実務の変化
現在の不動産実務においては、
「不動産を取得・活用する」だけでなく、「適切に処分・整理する」視点
が不可欠となっています。
空き家問題、相続未登記、人口減少による需要低下などを背景に、
従来の取引中心のモデルでは対応が難しいケースが増えています。
このため、
- 法制度の正確な理解
- 手続の適切な選択
- 専門家間の役割分担
がこれまで以上に重要となっています。
まとめ
近時の法改正は、不動産業界に対し、
「業務の適正化と専門領域の明確化」
を求めるものとなっています。
特に、
- 行政手続き
- 書類作成
- 制度適用の判断
については、弁護士・司法書士・行政書士それぞれの専門領域を踏まえた対応が不可欠です。
今後は、不動産事業者と各士業が適切に連携することで、
より実効性の高い問題解決が可能になると考えられます。
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行政書士法人塩永事務所
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