有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の開設を検討されている皆様へ
有料老人ホームやサ高住の開設・運営は、老人福祉法・高齢者の居住の安定確保に関する法律・介護保険法・建築基準法・消防法などが複雑に絡み合う分野です。
自治体の指導指針や基準が厳格に適用され、少しの不備で事業開始が遅れたり、指定が得られなかったりするリスクがあります。
熊本で豊富な実績を誇る行政書士法人塩永事務所が、開設検討時に必ず押さえておくべき重要ポイントと、特に併設事業所で頻発する「実地指導・監査の落とし穴」を、最新の基準・事例に基づきプロの視点で解説します。
有料老人ホーム・サ高住の開設支援のポイント有料老人ホームの設置・運営には、自治体への事前協議、設置届、事業開始届などの多段階手続きが必要です。
熊本県・熊本市では、それぞれの有料老人ホーム設置運営指導指針に基づき、施設の安全・適正運営が厳しくチェックされます。
1. 「介護付き」有料老人ホーム（特定施設入居者生活介護）のハードル「介護付き有料老人ホーム」を標榜するには、介護保険法に基づく特定施設入居者生活介護の指定が必須です。
- 総量規制の壁：各自治体の介護保険事業計画で、特定施設の指定枠（定員数）が定められています。熊本県・熊本市でも、年度ごとに整備計画が策定され、枠を超える申請は受け付けられません。
- 公募制の現実：多くの自治体で、指定枠は公募により募集・選定されます。熊本県では、令和8年度（2026年度）に向けた事前協議・説明会が実施されており、混合型施設（養護老人ホーム併設など）も対象となる場合があります。計画書の内容、事業者の実績、地域ニーズへの適合性が厳しく審査されます。
- サ高住との組み合わせ：サ高住として登録した上で特定施設指定を受けるパターンが一般的。サ高住登録を先行させ、特定施設指定を後追いする戦略が有効です。
2. サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）のメリットと手続きサ高住は、高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づく登録制で、比較的ハードルが低く、開設しやすい選択肢です。
- 主なメリット：
- 国・自治体の補助金（新築・改修・土地取得関連）や税制優遇が利用可能（令和7年度以降も継続中）。
- バリアフリー基準、安否確認・生活相談サービスの提供義務で、入居者の安心を確保。
- 手続きの流れ：
- 図面段階での事前協議（自治体窓口へ）。
- 専用システム（サ高住登録システム）を通じた本登録申請。
- 登録完了後、事業開始。
【重要：消防法とスプリンクラー設置義務】
近年、安全基準が強化されており、有料老人ホーム・サ高住のほぼ全施設でスプリンクラー設備の設置が原則義務化されています（延べ面積にかかわらず）。
消防署の指導を無視すると、老人福祉法に基づく業務停止命令や、介護保険指定施設の場合は指定取消のリスクが生じます。計画段階で消防計画を徹底的に確認してください。
3. 併設事業所（訪問介護など）の運用で最も多い「落とし穴」多くの施設で訪問介護事業所を併設しますが、実地指導・監査で最も指摘されやすいポイントです。報酬返還や指定取消につながるケースが後を絶ちません。
① 人員配置の「完全分離」原則
- 訪問介護スタッフが「空いた時間に施設の手伝い（ナースコール対応、配膳など）」をするのは原則禁止。
- 管理者・サービス提供責任者は常勤専従が条件。施設業務に少しでも従事すると、その時間は訪問介護の勤務とみなされず、人員欠員として過去の報酬全額返還の対象となる可能性大。
- 兼務する場合：勤務表で曜日・時間帯を明確に分け、実態が伴っていることを証明できるようにする（タイムカード、シフト管理の徹底）。
② 設備・区画の明確な分離
- 事務室：施設用と訪問介護事業所用で物理的に区画分け（パーテーションでは不十分な場合が多い）。
- 書庫：個人情報保護のため、事業ごとに鍵付き書庫を別々に準備。
- 自宅兼用や共有スペース使用は、実地指導で即指摘されます。
③ 「同一建物減算」逃れの厳罰化
訪問介護の同一建物等減算（10〜12％減算）を回避するため、書類上だけ事務所を施設外に移し、実態は施設内で運営するケースは指定取消レベルの不正とみなされます。
監査では以下の点が徹底チェックされます：
- 従業員が本当に施設外事務所に出勤しているか（タイムカード・交通費記録）。
- 書類・PC・備品が施設外で管理されているか。
- 訪問記録と実際の移動経路の整合性。
こうした「形式だけの分離」は、近年実地指導で厳しく摘発されています。塩永事務所からのメッセージ：失敗を防ぐための真のパートナー選び有料老人ホーム・サ高住の開設は、建築・消防・福祉・介護保険の多法令が交錯する難易度の高い事業です。
「この物件で消防・特定施設指定が通るか？」「公募で勝てる事業計画書はどう作成するか？」「併設訪問介護で監査をクリアする体制とは？」 こうした不安をお持ちの方は、熊本で実績を持つ行政書士法人塩永事務所へご相談ください。
私たちは書類作成代行にとどまらず、市場調査・事業計画策定・指定申請・開設後の運営アドバイスまで一貫してサポート。
貴社の事業を確実に成功へ導く戦略的パートナーとして伴走します。
【お問い合わせ先】
行政書士法人 塩永事務所
096-385-9002
info@shionagaoffice.jp
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