農地転用の手続きを徹底解説 ～土地活用の第一歩を行政書士がサポート～行政書士法人塩永事務所

こんにちは、行政書士法人塩永事務所の塩永です。私どもは、土地利用に関する許認可手続きを専門とし、数多くの農地転用案件をサポートしてまいりました。近年、地方の空き地活用や住宅・商業施設の開発が増え、農地を有効利用するための「農地転用」が注目されています。しかし、手続きは複雑で、農地法の規制を無視すると罰則の対象にもなりかねません。本記事では、農地転用の基本から手続きの流れ、費用、注意点までをわかりやすく解説します。特に、許可制の手続きである第3条許可申請に焦点を当て、詳細を深掘りします。ご相談はいつでもお気軽にどうぞ。1. 農地転用とは？基本的な概要農地転用とは、農地を農業以外の用途（例：宅地、工業用地、道路など）に変更するための制度です。これは、農地法（昭和27年法律第229号）に基づき、食糧生産基盤を守るために設けられた仕組みです。転用が認められるのは、農業生産に支障がない場合に限られ、許可または届出が必要です。主な転用事例：

• 住宅や店舗の建設
• 太陽光発電施設の設置
• 道路や公園の整備

転用の必要性は、都市部では土地不足解消、地方では遊休農地の有効活用という観点から高まっています。農林水産省のデータによると、指定市町村制度の導入により、手続きの簡素化が進んでいます。2. 農地転用の種類と許可・届出の違い農地転用は、土地の所在地や面積によって手続きが異なります。主に以下の3パターンに分けられます。

届出制の場合：申請後、1週間～10日程度で受理通知が届きます。許可制より負担が軽く、即時転用可能です。許可制の場合：審査期間は約6週間。許可基準として、①農業生産への影響が小さいこと、②用途地域に適合すること、③事業計画の妥当性などが挙げられます。この許可制は農地法第3条に基づくもので、特に大規模または市街化区域外の農地で適用されます。以下で詳しく解説します。3. 農地転用の手続きの流れ手続きは以下のステップで進めます。事前相談を怠ると不許可のリスクが高まるので、必ず農業委員会へ相談を。特に許可制（第3条許可申請）の場合、審査が厳格であるため、準備を徹底しましょう。事前相談転用予定地の農業委員会または都道府県の農業担当窓口で相談。土地の区分確認と必要書類のアドバイスを受けます。所要時間：1～2日。書類の準備必須書類は以下の通り。法務局や自治体で取得可能です（発行から3ヶ月以内のものに限る）。

• 許可申請書または届出書（農業委員会で入手）
• 農地の登記事項証明書
• 住民票（申請者分）
• 公図および配置図（1/400スケール推奨）
• 事業計画書（転用後の用途、面積、工期を明記）
• 同意書（所有者・相続人分、譲渡の場合は第5条申請で連署）

測量が必要な場合、専門業者に依頼（費用：5～10万円程度）。申請・審査（特に第3条許可申請の詳細）ここが農地転用の核心です。届出制と異なり、許可制（農地法第3条）は都道府県知事または指定市町村長への申請となり、審査が厳しく行われます。以下に、第3条許可申請の詳細をステップバイステップで解説します。

1. 申請書の作成と提出
   • 申請書は農業委員会から入手し、転用目的（例：住宅建設、太陽光発電）、面積、所在地を詳細に記入。
   • 提出先：市街化区域外で4ha以下の場合は指定市町村長、4ha超の場合は都道府県知事。郵送または窓口提出が可能ですが、窓口が推奨されます。
   • 提出時に手数料（数千円）を納付。申請日から審査が開始されます。
2. 審査プロセスの詳細
   • 審査期間：原則として6週間以内（農地法第3条第2項）。ただし、複雑な案件では延長される可能性あり。
   • 審査基準（農地法施行規則に基づく）：
     • 農業生産への影響：転用により近隣農地の生産性が低下しないか。優良農地（1級・2級）は特に厳しく、代替農地の確保が求められる場合あり。
     • 用途適合性：都市計画法や建築基準法との整合性。工業用地なら工業地域指定を確認。
     • 事業計画の妥当性：計画書で収支計画、環境影響（土壌流出防止など）を明記。再生可能エネルギー（太陽光など）の場合、環境省ガイドラインの遵守必須。
     • 近隣意見聴取：農業委員会が近隣農家や地元住民に意見を求め、異議があれば追加資料提出を指示。
     • 環境・景観評価：大規模転用（4ha超）では、環境影響評価（EIA）法に基づく簡易版評価が必要になるケースあり。
   • 不許可の主な理由：基準未達（例：農業影響大）、書類不備、計画の非現実性。過去の事例では、太陽光発電で景観破壊懸念が不許可の原因となったケースが報告されています。
3. 許可通知と条件付与
   • 許可が下りると、通知書が交付。条件（例：土壌保全対策の実施）が付くことがあります。
   • 不許可の場合、理由通知と再申請のアドバイスあり。再申請時は修正書類を添付。

許可制の手続きは、届出制に比べて専門知識が不可欠。行政書士のサポートで書類作成から審査対応までスムーズに進められます。転用完了後の届出工事完了後、完了届を提出。転用農地は登記変更（地目変更）が必要です。全体の所要期間：届出制で1～2週間、許可制で1～2ヶ月（審査延長時は3ヶ月超も）。4. 注意点

• 手数料：届出・許可ともに数千円（自治体による）。
• その他費用：測量費、行政書士報酬、登記費用。
• 注意点：
  • 無許可転用は罰金（最高100万円）や原状回復命令の対象。
  • 優良農地（1級～2級）は転用が厳しく制限。
  • 譲渡を伴う場合、第5条許可（権利移転）も必要。
  • 太陽光発電などの再生エネ転用は、別途環境省のガイドラインを確認。

まとめ農地転用は、土地の価値を最大化する重要なステップですが、特に第3条許可申請のように審査が厳格な場合、専門知識が不可欠です。当事務所では、事前相談から申請代行、登記手続きまで他士業と連携しワンストップで対応。お客様の事業実現を全力サポートします。ご質問や無料相談をお待ちしています。お電話（096-385-9002）またはお問い合わせフォームよりお気軽にどうぞ。貴社の土地活用を、行政書士法人塩永事務所がバックアップいたします！行政書士法人塩永事務所
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